農地想蓋廠房，第一個問題不是價格，是「這塊地在不在都市計畫裡」。兩邊的路完全不一樣。
一、都市計畫外的農地
面積小：變更編定為丁種建築用地。 申請人擬興辦事業計畫，經工業主管機關核准後，向縣市政府申請把農牧用地變更編定（非都市土地使用管制規則第 28、30 條）。
面積大：整區變更為工業區。 管制規則第 11 條：
申請開發為工業使用之土地面積達十公頃以上或依產業創新條例申請開發為工業使用之土地面積達五公頃以上，應變更為工業區。
合法工廠用隔壁的地擴廠。 依產業創新條例第 65 條，已有工廠登記、原廠土地合法的低污染工廠，可以申請使用毗連的非都市土地擴廠。《興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法》第 5 條的主要條件：
- 申請變更編定總面積不得超過原廠土地的 1.5 倍（0.5 公頃以下不受此限）
- 原廠與申請土地合計不得超過 10 公頃
- 要留一成土地做綠地
- 最多申請兩次
二、都市計畫內的農業區
都市計畫的農業區不能蓋工廠，只能等都市計畫變更：定期的通盤檢討（都市計畫法第 26 條），或符合特定情形的個案變更（第 27 條）。
內政部《都市計畫農業區變更使用審議規範》還有門檻：申請面積原則上直轄市、市不得小於 3 公頃，鄉街、鎮、特定區計畫不得小於 5 公頃（第十二點）；變更為工業區，公共設施及代用地合計不得低於 30%（第三十四點）。
三、幾乎每條路都要面對的兩件事
一、先經農業主管機關同意。 農業發展條例第 10 條：農業用地變更作非農業使用，應先徵得農業主管機關同意。位在特定農業區的農地，依農業部的審查作業要點原則上不同意變更。
二、繳回饋金。 依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》：
| 情形 | 回饋金 |
|---|---|
| 都市計畫外農地變丁種建築用地、開發工業區（第 3 條） | 公告現值 × 面積 × 50% |
| 都市計畫內農業用地變非農業使用（第 5 條） | 公告現值 × 面積 × 10% |
| 位在特定農業區、已辦農地重劃等地區（第 6 條） | 縣市得再調增 20% |
依產業創新條例擴廠或設產業園區的，改依該條例第 34、65 條繳公告現值 5%，繳進產業園區開發管理基金。山坡地、嚴重地層下陷等情形另有規定。
對商仲的一句話
農地開價，要先扣掉「變不變得過、要花多久、要繳多少」再談。官方有寫的審查期限只有部分程序，從申請到能蓋廠的全程時間查不到統一數字，別對業主打包票。
出處
- 非都市土地使用管制規則（第 11、28、30 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013
- 產業創新條例（第 34、65 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0040051
- 興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法（第 5 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0030099
- 都市計畫法（第 26、27 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070001
- 都市計畫農業區變更使用審議規範：https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003637
- 農業發展條例（第 10、12 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020001
- 農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法（第 3、5、6 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020018
個案以主管機關認定為準，非法律意見。
