INDUSTRIAL REVIEW・WEEKLYcre-hub.net
II.

商仲學

EVERGREEN・照章節讀

看廠房、讀文件、談交易。一本寫給工業地產經紀人的實戰手冊。

01廠房貸款成數利率年限一次看　土地和廠房是兩套標準　差到 25 個百分點工業用地約 5–6.5 成、已建廠房約 6–7.5 成，利率與年限也是兩套。銀行看的五件事、素地保留款的陷阱，帶客戶談之前先弄懂。2026/08/24・3 min02廠房出租行情怎麼查　實價登錄租賃查詢五步驟　連月租和坪數都看得到廠房出租行情不用問人，內政部實價登錄的租賃查詢就查得到：縣市、型態、期間三個條件下去，月租、坪數、租期全部攤開。附五步驟與三個判讀重點。2026/08/23・3 min03歇業名單怎麼變案源　三步比對　一通電話前先確認這三件事稅籍歇業只代表營業登記結束，不代表空著。三步比對可以把 9 萬筆歇業資料篩成可以打電話的名單：查新登記、查建物異動、查同址其他登記。2026/08/20・3 min04乙工和丁建差在哪　同樣叫工業用地　容積率差了90個百分點丁種建築用地建蔽率 70%、容積率 300%（非都市土地使用管制規則第 9 條）；都市計畫工業區的容積率由各縣市都市計畫書訂定，沒有全國統一值。查錯地方，估價就錯。2026/08/19・5 min05特定工廠雙金能打折了　經濟部5/18修3條　地方報部核定就算數經濟部 2026 年 5 月 18 日修正特定工廠登記辦法第 5、17、31 條，地方遇重大經濟變故或天災時，可提雙金優惠方案報部核定。2026/08/17・4 min06買方反悔很少是嫌貴　是成交價之外還有7筆錢　最大一筆佔2成契稅、印花稅、地政規費、中古廠房補強、消防環保機電改善、持有稅費、搬遷。買方沒算進去的，最後都會變成談判破局的理由。2026/08/17・4 min07客戶說要擴廠　先問他4個數字　答不出來帶看只是浪費時間電力契約容量、樓板載重、設備面積、每日貨櫃車進出頻率。答不出來的擴廠需求，帶看只是浪費雙方時間。2026/08/17・3 min08碳費首期收49.7億　461家列管工廠全繳了　帶看要多問一個身分首期 461 家列管工廠、240 家企業全數繳費，共 49.7 億。一般費率每噸 300 元。買方開始會問這間廠房的碳排身分。2026/08/17・3 min09同一棟廠房有人租得成有人租不成　差在廢水　分界不是工業區內外工業區內多為納管、區外要自行處理到符合放流水標準。帶看前先問客戶的製程會產生什麼廢水。2026/08/16・3 min10工廠能不能租給做倉儲的　三步確認　少一步就是違規使用確認分區容許、申請使照變更、消防與結構重新檢討。沒改就出租，租客做不了倉儲、您賠違約。2026/08/16・3 min11倉庫淨高為什麼停在9.9米　差0.1米　撒水設備要多花200到400萬倉庫類場所樓層高度超過 10 公尺、樓地板 700 平方公尺以上的高架儲存倉庫應設自動撒水。門檻其實有兩道：5.5 公尺與 10 公尺。2026/08/16・7 min12廠房交易3個地雷　套繪、既存違建、建物跨地號　簽約前都查得到簽約前查清楚，比事後解約便宜。三項都能在簽約前查到，成本是幾分鐘。2026/08/16・4 min13工業用地地價稅能砍到單一10‰　很多屋主不知道　沒申請就照累進課一般用地累進最高 55‰，工業用地符合條件可申請特別稅率。9 月 22 日前申請，當年適用。2026/08/16・3 min14客戶問「什麼結構」　其實在問撐不撐得住機台　該回的是載重RC 載重高跨距小、鋼構跨距大造價低、SRC 適合高樓層廠辦。重機台看載重、大空間看跨距、蓋高看結構。2026/08/16・3 min15屋頂太陽能是加分還是包袱　買方要接手4件事　談不清就是地雷設備、金額、維護廠商、合約承接——四項盤點清楚，屋頂就是一筆二十年的現金流。另外契約容量 5,000 瓩以上的買方，屋頂裝不了就要繳代金。2026/08/16・5 min16廠房夾層辦公室合法嗎　三步就判斷得出來　圖上沒有就是違建對使照竣工圖、未登記夾層是違建、能否補辦看容積餘裕。使用坪數跟權狀坪數差一截的，多半就是它。2026/08/16・3 min17同一塊地掛3個價　沒有一個是課稅用的　談判前先搞懂哪個能用地價稅課的是申報地價、土增稅課的是漲價總數額。屋主說「政府估的價才多少」，先問他指的是哪一個。2026/08/16・4 min18工業區能開餐廳嗎　宿舍呢　300平方公尺是那道門檻員工餐廳是法定附屬設施但要縣市政府核准；單身宿舍門檻在作業廠房 300 平方公尺，出處是建築技術規則不是都計法。另外還有三個比例上限，多數人只記得 300。2026/08/16・6 min19消防檢修申報沒做　罰的不是屋主也不是租客　是「管理權人」甲類場所每半年一次、工廠倉庫每年一次。租約沒寫清楚責任歸屬，罰單來了就互推。2026/08/16・3 min20農地工廠倒數計時　前兩關早就關了　只剩119年和129年兩個日期納管截止 111 年 3 月、改善計畫截止 112 年 3 月，現在還沒進門的補不進去了。119 年前要取得特定工廠登記，129 年是最終落日。2026/08/16・3 min21同一間廠房　有人貸得到有人貸不到　銀行看的是這4件事買廠房不受央行那套成數管制，但閒置工業地會被壓到四成。銀行怎麼知道買方要自用還是置產？靠的是 401 和設立登記，不是猜的。2026/08/16・7 min22帶看廠房最容易翻船的不是坪數　是電　100瓩就是那條線契約容量多少、能不能增容、增容要等多久。客戶的製程要多少電，直接決定這間能不能用。2026/08/16・2 min23物件再好　隔壁不對就不能簽　帶看前先查這一項食品廠怕電鍍化工、精密加工怕沖床震動、電子廠怕粉塵異味。帶看前繞工業區一圈，這十分鐘比看物件本身更決定成敗。2026/08/15・2 min24沒有建物權狀的廠房　照樣能成交　但這三關要先過買到的是「事實上處分權」不是所有權。不能設定抵押、銀行多不貸、沒有登記保護——先講清楚，別走到簽約才爆。2026/08/15・3 min25屋主賣廠房前一定問這句　要繳多少稅　答不出來案子就飛了土地增值稅、房地合一 2.0、地價稅特別稅率，還有出租才會遇到的兩筆扣繳。答得出來，委託才談得下去。2026/08/15・3 min26物流客看倉庫　第一眼不是坪數是車　進不來坪數再大也沒用月台高度、迴車空間、柱距、進出動線——車進不來，坪數再漂亮都是零分。2026/08/15・2 min27廠房點交只拿鑰匙　三個月後帳單才會告訴你漏了什麼電力文件、設備清冊、圖說、遺留物——四類清單簽約時就附在合約後面，交屋才不會吵架。2026/08/15・2 min28客戶問「有沒有天車」　回答「有」等於沒回答　要問的是這3件事吊重幾噸、吊鉤高度、軌道涵蓋範圍。金屬加工與機械客戶最在意這三個，少問一個就可能白帶看。2026/08/15・2 min29買地前花5分鐘查一件事　可能省下比地價還高的整治費　資料全公開土地被公告為污染場址，移轉會受限、整治責任會跟著走。環境部的查詢網站免費，輸入地號就能查。2026/08/15・3 min30廠房租約簽約前多談8件　退租時就少吵8場　租金只是第一行廠房租約跟住宅租約是兩回事。2026/08/14・2 min31帶看廠房問完這8題　客戶才知道你是行家　問不出來就只是帶路廠房帶看跟住宅帶看是兩回事。每一題後面都是一種破局方式。2026/08/14・2 min32使照只有4個欄位要看　但決定成交的　是那份要另外調的竣工圖用途不符客戶進不來；面積對不上就是增建；夾層在不在圖上，調了才知道。2026/08/13・1 min33從房仲跳商仲　單案報酬差20倍　沒人告訴你代價是什麼別人賣一間房子的總價，是商仲一件的服務費。但只講報酬不講代價，那是招生廣告。2026/08/13・3 min