工業區的地蓋不了廠：仲介 29 萬佣金沒了，還倒賠買方 21 萬　臺灣高等法院二審判決

買方要蓋工廠，透過仲介議價，以 2,900 萬元買下宜蘭一塊工業區的土地。這塊地的使用地類別是農牧用地，要先變更才能蓋廠。買方不付佣金，仲介提告。

一審判仲介贏，買方要付 29 萬元。二審改判：佣金照算，但仲介沒有主動說明要先變更，有過失，要賠買方 50 萬元；兩筆抵掉後，仲介還要付買方 21 萬元。

這是臺灣高等法院 113 年度上易字第 617 號民事判決（2025 年 4 月 9 日，二審），一審是臺灣宜蘭地方法院 112 年度訴字第 449 號民事判決（2024 年 1 月 8 日）。二審判決寫明「不得上訴」。

一、案情

• 標的：宜蘭一塊土地，原本是 5 筆，買下後合併成 1 筆。使用分區是工業區，使用地類別是農牧用地。
• 委託：2015 年 11 月，買方委託仲介和地主議價。11 月 19 日簽「不動產買賣議價委託書／要約書」，第 7 條約定買方簽約時付買賣總價 2% 的服務費；11 月 18 日另簽切結書，買方仲介費 2% 雙方各半，所以實際是 1%。
• 成交：2015 年 11 月 22 日，買方以 2,900 萬元和地主簽約，之後完成過戶、合併。
• 謄本：仲介交給買方的土地登記謄本和地籍圖謄本上，手寫了「工業用地」。
• 用途：仲介自己在二審說，買方委託時就告訴他要蓋廠房。買方的計畫是蓋布袋戲偶觀光工廠。
• 事後協議：2016 年 1 月 12 日，買方和地主簽協議書：尾款保留 500 萬元，地主負擔把農牧用地變更的相關費用。

二、時間線

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三、雙方怎麼吵

仲介主張：

1. 買方已經簽約、過戶，就要付佣金。一審請求 58 萬元（2%），法院只准 1%；仲介沒有對這部分上訴。
2. 這塊地的使用分區確實是工業區，交易時有給買方看謄本，簽約後也帶買方去縣政府問變更，承辦人說只要繳回饋金，沒有騙買方。
3. 手寫「工業用地」，是因為問過縣政府，承辦人說可以變更為丁種建築用地。

買方主張：

1. 仲介明知他要蓋工廠，卻沒說這是工業區的農牧用地、不能直接蓋廠房，違反據實報告義務，不能請求佣金（民法第 571 條）。
2. 仲介有過失，害他買了不能馬上蓋廠的地，至今沒完成變更，營建成本增加、也沒辦法營業，反訴求償 100 萬元，並拿來抵佣金。

四、法院怎麼判

一審（宜蘭地院）：仲介贏。 買方自己承認交易前就知道是工業區的農牧用地，仲介也給了謄本標示部和地籍圖；使用地類別的管制是任何人都查得到的公開資訊。判買方付 29 萬元，反訴駁回。

二審（臺灣高等法院）：改判。 主文：一審命買方付款的部分廢棄，仲介的請求駁回；仲介應給付買方 21 萬元；買方其餘上訴駁回。

1. 佣金 29 萬元照算。 買方自己說簽委託書前，價格可以就決定買；仲介完成議價、簽約、過戶，沒有替地主圖利或收地主好處，民法第 571 條不適用。仲介有沒有疏失，是要不要賠償的問題，不是拒付佣金的理由。

2. 但仲介有過失。 法院的理由：

• 仲介在謄本上手寫「工業用地」，沒有主動告知這是工業區的農牧用地，不能直接蓋廠房；
• 仲介自己承認買方委託時就說要蓋廠房，既然知道用途，就有主動提醒、告知的義務；
• 帶買方去縣政府問變更，是在簽約之後；
• 法院認為仲介的服務「非僅係形式上將系爭土地登記謄本及地籍圖謄本交付上訴人，尚應就系爭土地是否符合上訴人購地需求為調查，並向上訴人實質解說其內容」。

法院也認為，買方因為斗大的手寫字，沒注意到謄本上字比較小的「農牧用地」，並非不可能。

3. 買方也有錯，損失只算 50 萬元。 法院認定買方確實因建廠延宕，營建成本增加，但：

• 買方用自己預估的總樓地板面積 6,913.89 平方公尺計算，還沒申請建照，不採；
• 變更卡關，還有地形畸零、鄰地開價太高只好改和國有地調整地界、疫情和蘇花改引道等原因，不全怪仲介；
• 買方發現後沒有解約，而是保留尾款 500 萬元、由地主負擔變更費用，土地也可能增值；
• 買方自己有地政士證照，仲介交的謄本上明確記載農牧用地，買方也與有過失。

法院依民事訴訟法第 222 條第 2 項，酌定損失 50 萬元。

4. 營業損失不准。 買方只提出自己編的觀光工廠預估收入和損益表；主張的同業利潤標準是「其他玩具及遊戲機製造」，和布袋戲偶觀光工廠不同。

5. 抵銷。 佣金 29 萬元，抵掉仲介要賠的 50 萬元，還剩 21 萬元，仲介要付給買方。

五、給仲介、買方的提醒

仲介

1. 使用分區和使用地類別是兩回事。 工業區裡也有農牧用地，要先變更才能蓋廠。客戶說要蓋廠，就要講這一點。
2. 謄本上不要手寫結論。 本案那行手寫的「工業用地」，被法院拿來認定仲介沒有實質說明。
3. 先問用途，變更的風險簽約前講。 本案帶買方去縣政府問變更是在簽約之後，法院認為太晚。
4. 佣金和賠償是兩件事。 本案佣金請求權成立，但賠償抵掉後，仲介反而要付錢。

買方

1. 謄本上的使用地類別自己看一次。 本案買方有地政士證照，法院認為他也有責任。
2. 要求賠償要有證據。 本案營業損失只有自編預估表，一毛都沒准；營建成本也只酌定 50 萬元。

出處

• 臺灣宜蘭地方法院 112 年度訴字第 449 號民事判決（2024 年 1 月 8 日）
• 臺灣宜蘭地方法院 112 年度訴字第 449 號民事裁定（2023 年 12 月 11 日，命買方補繳反訴裁判費）
• 臺灣高等法院 113 年度上易字第 617 號民事判決（2025 年 4 月 9 日）
• 民法第 565 條、第 567 條、第 571 條、第 334 條；不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項；民事訴訟法第 222 條第 2 項
• 審級狀態：二審判決寫明不得上訴。司法院裁判書查詢的歷審清單有四筆：一審裁定、一審判決、臺灣高等法院 113 年度審上易字第 264 號（無裁判書）、二審判決（查詢日 2026 年 10 月 14 日）。

個案以判決原文為準，非法律意見。