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TOPIC・議題

法規與函釋

修法動態、內政部函釋、制度變動對交易的影響。

續約一年、不到兩週就喊退租：舊約那條 2 億違約金照樣適用，判付 500 萬　高雄地院一審判決高雄一間廠房租了 5 年，到期前雙方簽增補契約續租 1 年、月租 229 萬元，寫明「未變更內容均維持原不動產租賃契約書不變」。不到兩週，承租方以業務緊縮通知提前終止。出租方依原租約提前終止須賠 2 億元違約金的條款，先請求其中 500 萬元。高雄地院認為這條在續約期間照樣適用，但 2 億過高，以 500 萬元為適當，全數准許。本案已上訴，尚未確定。2026/10/04三份租約、2,068 坪，只收到一期租金：承租方不搬還把廢棄物堆到沒租的地上，判每月付 56 萬　臺南地院一審判決臺南學甲一處 2,068 坪的廠房與空地，承租方一個月內簽了三份租約，每月租金合計 39 萬 2,070 元，卻只付過其中一份的第一期。出租方催告後終止租約，承租方不搬，還把廢棄物和電器設備堆到沒租的土地上。臺南地院判承租方清除騰空、補欠租 95 萬 1,004 元，搬走前每月付 56 萬 1,996 元；租約寫的雙倍違約金，被砍成每月 10 萬元。2026/10/03承租方自己蓋的廠房，簽約三個月後才喊優先承買：買方的太陽能計畫泡湯，告仲介 100 萬也敗訴　高雄高分院二審判決高雄一塊土地，承租方租地自己搭了鐵皮廠房。買方以 1,000 萬加 387 萬分兩份契約買下要做太陽能，饋線許可也拿到了，承租方卻在簽約三個月後行使優先承買權，土地全數改賣給承租方。買方向賣方要違約金、向仲介要 100 萬，一、二審都駁回，只拿回已付的價金。2026/10/02園區蓋好廠才發現接不到自來水，買方告賣方一、二審全敗　臺中高分院二審判決臺中大肚一處由 40 餘筆丁種建築用地整合的園區，廣告寫「純正工業用地，可合法申設工廠」。買方蓋好廠房申請自來水，才知道地勢較高、水壓不足，估計水電工程要 3,000 萬，按面積向賣方請求共 2,324萬6,000元。一、二審都判買方敗訴：契約只保證能申設工廠，特約寫明工廠登記手續買方自理。2026/10/02出租方賣地沒先通知承租方，2 億 5,861 萬的過戶被判塗銷　臺灣高等法院二審判決桃園一塊工業區土地，承租方租來自己出錢蓋廠房、經營十多年。出租方以 2億5,861萬4,200元把土地連同廠房賣給買方，沒有用同樣條件通知承租方。高等法院二審改判：承租方的優先購買權存在，買方的土地與廠房登記都要塗銷；事前問一句「要不要買」，不算承租方放棄。2026/10/02合約寫「現況點交」也擋不住　地下 10.8 公尺都是廢棄物，賣方判退 3 億 2,200 萬　臺中地院一審判決買方以 3 億 2,200 萬元買下臺中一塊市地重劃分回的土地，準備蓋廠。點交後鑽探報告出爐，地表到地下 10.8 公尺都是汙泥、垃圾、磚瓦，清除費估 1 億 4,190 萬元，占總價 44%。賣方拿契約「現況點交、土方買方自理」抗辯，法院認為土方不等於廢棄物，判解約、賣方退還全部價金加利息。2026/10/02輝達台灣總部為什麼是地上權、不是買地　122 億權利金、50 年加 20 年，北士科 T17、T18 一次看懂2026 年 2 月 11 日，台北市政府與台灣輝達簽約，北士科 T17、T18 設定地上權 50 年、最多延長 20 年，權利金 122 億元。這篇整理時間線、法規依據、地上權和買地的差別，以及對商仲的意義。2026/09/30標榜「已申請納管」的廠房，法院判賣方退 5,138 萬　高雄地院一審判決高雄一塊土地加上未辦保存登記的廠房，賣方貼出「已申請納管廠房」，買方為了合法設廠，用高於行情的 5,410 萬買下。法院認定特定工廠登記不能變更事業主體、不能轉給他人設廠，賣方明知卻不說，構成詐欺；買方撤銷買賣，一審判賣方退還 5,138 萬 835 元加利息。2026/09/30承租方自己拉的電線走火　刑事不起訴，民事照賠 926 萬　高雄兩棟廠房一審判決高雄兩棟相連的廠房，各以月租 4.2 萬出租。承租方自己加隔間、拉電線，2024 年 4 月 1 日起火，燒毀一棟、延燒隔壁棟和鄰房。刑事不起訴確定，但橋頭地院一審判承租方賠兩位出租方合計 926 萬 4,811 元，承租方反告 1,130 萬全部駁回。2026/09/30AI 最容易算錯的三種數字：坪數、容積、稅　帶到業主面前前，照條文自己再算一次用 AI 算坪數、容積、稅很方便，但單價換算方向、容積與建蔽的差別、土地增值稅的稅基、工業用地地價稅、公司房地合一稅率，都是容易出錯的地方。這篇把正確算法和條文出處整理在一起。2026/09/29汽車修理廠租約 15 年沒公證，房子一賣擋不住新買主　承租方求償 2,904 萬，一審只判 67 萬新竹一間汽車修理廠租約從 2015 年簽到 2030 年底，約定一個月內送公證但沒辦。2021 年房子被賣，新買主告遷讓，承租方擋不住。民法第 425 條第 2 項：未經公證、期限逾 5 年的不動產租約，不適用買賣不破租賃。承租方向出租方求償 2,904 萬，一審只判 67 萬，二審調解收場。2026/09/29一句「看地主意願」　仲介 500 萬佣金全泡湯　新竹乙工廠房買賣，高院判賣方退 7,360 萬新竹一塊乙種工業區土地，買方簽約前問仲介會不會被都市計畫徵收，仲介回「本身已是建地，看地主個人意願決定要不要納入」。這塊地其實已被畫進都市計畫通盤檢討範圍，後來公告為公園兼兒童遊樂場用地。高等法院二審判賣方退還已付 7,360 萬，仲介賠 250 萬、剩下 250 萬佣金不能收。2026/09/28農地怎麼變成工業用地　先看在不在都市計畫裡，回饋金從 5% 到 50% 不等農地想蓋廠房，都市計畫外走變更編定或使用分區變更，都市計畫內只能等都市計畫變更。多數情形要先經農業主管機關同意、繳回饋金：一般變丁種建築用地是公告現值 50%，都市計畫內農業用地 10%，依產業創新條例擴廠或設園區是 5%。2026/09/28企業直接跟電廠買綠電　轉供、直供兩條路，憑證才是證明企業用綠電不一定要自己裝光電板。依電業法第 45 條，再生能源發電業可以透過電力網轉供，或經核准直接拉電源線直供給用戶；買到的綠電要搭配數量相符的再生能源憑證。這篇整理條文、台電的轉供規定，以及對工廠買家的意義。2026/09/28科學園區的廠房，為什麼不能隨便買　買方要有入區資格、價格有天花板科學園區的廠房跟一般廠房不一樣：底下的土地原則上向管理局租，廠房轉讓以園區事業與研究機構為原則，賣價超過新建價格扣除折舊後一成就算高抬價格，管理局可以依市價徵購。這篇把條文、竹科的轉讓流程和商仲要先確認的事一次整理。2026/09/28公司買廠房要不要內政部許可？不用　許可制只管「住宅」　但這三種情況會踩線平均地權條例的私法人購屋許可制（112 年 7 月 1 日上路）只適用「供住宅使用之房屋」——廠房、廠辦、倉庫、工業土地都不在範圍內，法人買工業資產照一般程序走。但工業宅、廠辦夾雜住宅登記戶別、附員工宿舍的廠區這三種會踩進去，盡職調查要逐戶看用途。2026/09/19國土計畫法延到2031才上路　這6年是非都市土地的最後窗口　變更申請已經在暴增立法院三讀將國土計畫法展延 6 年至 2031 年上路。在那之前非都市土地的使用管制仍依區域計畫法——內政部證實民間申請土地變更案暴增。對非都市工業地、農地工廠與已編定工業區，這六年是規則改變前的緩衝期，而變更程序動輒二、三年。2026/09/19危老落日條款要被刪了　協議合建土增稅契稅減徵40%　但草案還沒三讀行政院 2026 年 7 月 16 日通過《危老條例》與《都更條例》修正草案，刪除施行期限與時程獎勵、新增社宅與婚育宅容積獎勵、協議合建產權移轉減徵土增稅及契稅 40%。已函請立法院審議，尚未三讀。2026/08/19共有工業地要賣的先看　內政部8/4新函釋　公同共有人一個人就能卡優先購買內政部 115 年 8 月 4 日台內地字第 1150262580 號函：依土地法第 34 條之 1 處分共有土地時，其他應有部分為數人公同共有者，其中一人無須經全體同意即可單獨行使優先購買權。舊函釋同日停止適用。2026/08/19不用買地就多蓋兩層　神岡家具廠砸5億　容積獎勵多拿18%台灣羅莉亞投資 5 億在神岡蓋立體化總部，靠「工業區更新立體化發展方案」多拿 18% 容積。同一塊地、不買地，合法多蓋——這件事直接改變工業區老廠房的估值。2026/08/18特定工廠雙金能打折了　經濟部5/18修3條　地方報部核定就算數經濟部 2026 年 5 月 18 日修正特定工廠登記辦法第 5、17、31 條，地方遇重大經濟變故或天災時，可提雙金優惠方案報部核定。2026/08/17碳費首期收49.7億　461家列管工廠全繳了　帶看要多問一個身分首期 461 家列管工廠、240 家企業全數繳費，共 49.7 億。一般費率每噸 300 元。買方開始會問這間廠房的碳排身分。2026/08/17空污法卡在二讀　8,000家企業在等　5項爭議一項都沒解經濟部指五大爭議未解，衝擊持有固定污染源操作許可的 8,000 家企業。半導體、鋼鐵、石化、紡織都在名單上。2026/08/17同一棟廠房有人租得成有人租不成　差在廢水　分界不是工業區內外工業區內多為納管、區外要自行處理到符合放流水標準。帶看前先問客戶的製程會產生什麼廢水。2026/08/16工廠能不能租給做倉儲的　三步確認　少一步就是違規使用確認分區容許、申請使照變更、消防與結構重新檢討。沒改就出租，租客做不了倉儲、您賠違約。2026/08/16消防檢修申報沒做　罰的不是屋主也不是租客　是「管理權人」甲類場所每半年一次、工廠倉庫每年一次。租約沒寫清楚責任歸屬，罰單來了就互推。2026/08/16農地工廠倒數計時　前兩關早就關了　只剩119年和129年兩個日期納管截止 111 年 3 月、改善計畫截止 112 年 3 月，現在還沒進門的補不進去了。119 年前要取得特定工廠登記，129 年是最終落日。2026/08/16