科學園區的廠房，接到案子先別急著報價。它跟一般廠房至少有三個地方不一樣。
一、廠房買得到，底下的地原則上只能跟管理局租
《科學園區設置管理條例》第 13 條第 4 項：
園區事業得依其需要向管理局申請租用園區土地，除應付租金外，並應負擔公共設施建設費用。
買下廠房之後，買方還要跟管理局重新簽土地租約。《科學園區土地租金及費用計收辦法》第 10 條第 2 項：
園區事業經由買賣或法院拍賣取得建築物所有權者，應與管理局簽訂土地租賃契約……
二、不是誰都能買
條例第 19 條第 1 項：
園區內私有廠房之轉讓，以供經核准設立之園區事業及研究機構使用為原則。
以竹科為例，管理局「自建廠房轉讓」的業務說明寫得更直接：
投資申請案核准並繳納投資保證金後，始能承買自建廠房。
也就是說，買方得先是（或先申請成為）園區核准的事業。
三、價格有天花板
條例第 19 條第 2 項列了四種情形，管理局「得依市價徵購」，其中一種是「高抬轉讓價格」。什麼叫高抬？施行細則第 13 條：
指出售價格超過與該建築物同類結構之新建價格，扣除該建築物按新建價格調整計算之折舊價額後之百分之十以上者。
以竹科為例，賣方要附轉讓價格審定表、估價報告等文件，經管理局審定價格、同意核配給買方後，才能轉讓。竹科也要求買賣雙方的估價報告不能出自同一家估價師事務所。
竹科問答裡對商仲最重要的一句
竹科「自建廠房轉讓」的常見問答寫：
園區內建物之轉讓，不同於一般不動產透過代銷或仲介公司買賣，爰廣告費、銷售費不得計入成本；惟以公開招標方式出售建物者除外。
這句是說轉讓價格的成本怎麼算，不是說園區禁止仲介。但它提醒我們：園區案的服務費，不能用「墊高售價」的方式來收。
做園區案，先確認三件事
- 買方有沒有入區資格，或能不能在時限內申請到。
- 以新建價格扣折舊來估，這個價格過不過得了審。
- 土地租約怎麼接，租金與公共設施費用由誰負擔。
出處
- 科學園區設置管理條例（第 13、19 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=H0160004
- 科學園區設置管理條例施行細則（第 13 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=H0160005
- 科學園區土地租金及費用計收辦法（第 10 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=H0160075
- 新竹科學園區管理局「自建廠房轉讓」業務資訊：https://saturn.sipa.gov.tw/eCompanyPortal/program/popFlowInfo.jsp?sopID=02.14
個案以主管機關認定為準，非法律意見。
