租了 15 年的廠房，房子一賣，你擋得住新買主嗎？這個案子的答案是：擋不住。
這是新竹地院 112 年度重訴字第 95 號民事判決（2025 年 6 月 10 日，一審）。承租方上訴後，臺灣高等法院 114 年度重上字第 787 號於 2026 年 6 月 26 日調解成立，調解內容不公開。
一、發生什麼事
- 標的：新竹一間汽車修理廠，租期從 2015 年 6 月到 2030 年 12 月。
- 沒做的那一步：租約寫「本租賃契約書需於本合約書簽約完成一個月內送法院公證」，但沒人去辦。
- 房子被賣：2021 年，所有權人把房地賣給第三人。新買主告承租方搬走，承租方 2023 年搬離，另外還付了新買主 400 萬。
- 承租方回頭告出租方：求償裝潢、訴訟費、律師費、到 2030 年的營業損失，合計 2,904 萬。
二、為什麼擋不住新買主
民法第 425 條：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
第 1 項就是「買賣不破租賃」。但第 2 項把「沒公證、超過 5 年」的租約排除了，所以新買主不受這份租約拘束。
三、一審只判 67 萬
- 營業損失 2,556 萬：不算。 承租方搬到新址後繼續營業，每期都有銷售額。
- 裝潢：大多不算。 發票多數無法證明用在這間廠房，只認招牌與標誌，再按剩下的租期比例攤提。
- 律師費：不算。
- 賣房子的所有權人：不用賠。 他們沒跟承租方簽租約，賣自己的房子是他們的權利。要賠的是跟承租方簽約的出租方，因為它已經無法再提供廠房。
最後一審判出租方賠 67 萬。承租方上訴，二審以調解收場，金額沒有公開。
四、對商仲的提醒
- 租約超過 5 年，簽完就去公證。 幫承租方談長約，把公證寫進時程，不要只寫在條款裡。
- 看清楚出租方是誰。 這個案子的出租方不是所有權人，而是向所有權人借用房地再出租。遇到這種結構，要先確認所有權人的同意書有沒有限制出賣。
- 不確定就說「我確認好，馬上回覆您」，把權狀、同意書、租約都看過再回答。
出處
- 新竹地院 112 年度重訴字第 95 號民事判決：https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=SCDV%2c112%2c%e9%87%8d%e8%a8%b4%2c95%2c20250610%2c3&ot=in
- 民法（第 425 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
個案以判決原文為準，非法律意見。
