一間月租 4.2 萬的廠房燒掉了。刑事不起訴，承租方以為沒事，民事一審卻判他賠 926 萬。
這是臺灣橋頭地方法院 114 年度重訴字第 83 號民事判決（2025 年 12 月 17 日，一審）。以下當事人一律以出租方、承租方稱呼。
一、發生什麼事
- 標的：高雄同一塊地上，兩棟共用牆壁、內部不相通的鋼骨廠房，分別出租，各月租 4.2 萬元。
- 出租時：空屋，只有幾盞燈。
- 承租方做了什麼：自己加隔間、做裝潢、拉電線。
- 2024 年 4 月 1 日：起火，其中一棟全毀，延燒隔壁棟和鄰房。
- 消防局鑑定：起火處在承租方自己做的隔間，電線有電弧燒熔的痕跡，起火原因「以電器因素引燃之可能性較大」。
- 刑事：地檢署不起訴處分確定。
二、法院怎麼判
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 起火那棟的價值、拆除費，加上出租方先賠給鄰房的 80 萬 | 609 萬 8,611 元 |
| 隔壁棟的修復費 | 260 萬元 |
| 兩棟逾期不搬的違約金 | 41 萬 7,200 元＋14 萬 9,000 元 |
| 合計 | 926 萬 4,811 元 |
承租方反過來告出租方，說是出租方的電線太舊、沒有防火間隔，求償 1,130 萬。全部駁回。
三、法院為什麼這樣判
- 起火點是承租方自己用的地方。 法院認為，起火的隔間是承租方放電腦、床鋪、桌子的地方，是承租方用的電器和電線，不是出租方出租時配的電箱、電線。
- 刑事不起訴，不等於民事不用賠。 承租方拿不起訴處分來辯，法院說起火原因是當天使用電器的電線引燃，跟之前用電量多少無關。
- 大筆的賠償，依據是侵權行為。 這兩大筆（609 萬、260 萬）是依民法侵權行為判的，不是靠租約條款。租約寫的「承租人要盡善良管理人的注意保管廠房」，用在認定承租方違約、出租方可以終止租約，還有逾期不搬的違約金。
四、對商仲的三個提醒
- 帶看時先問：電線、隔間是誰加的。 承租方自己加的，出事要自己負責；出租方配的，要看有沒有定期檢修。
- 租約寫清楚三件事：承租方自行加裝電線、隔間的責任，要求承租方保火險，逾期不搬的違約金。
- 提醒出租方：出租前留下現況照片和設備清單，出事時才說得清楚哪些是原本的。
這是一審判決，查詢時沒有看到上訴紀錄，但不能據此斷定已經確定。
出處
- 臺灣橋頭地方法院 114 年度重訴字第 83 號民事判決：https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=CTDV%2c114%2c%e9%87%8d%e8%a8%b4%2c83%2c20251217%2c1&ot=in
- 民法（第 184、432、434 條）：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001
個案以判決原文為準，非法律意見。
