北高雄：台積電楠梓量產、橋頭科學園區啟用，牆外的廠房土地會先動

10 月 5 日寫了白埔產業園區。今天把鏡頭拉遠：北高雄同時有兩個科學園區在跑，楠梓的台積電已經量產，橋頭的科學園區今年 1 月啟用。

兩個都是科學園區，土地只租不賣。仲介能做的買賣，在園區外面。

一、楠梓：台積電 2 奈米已經在量產

台積電官網寫明：2 奈米（N2）製程 2025 年第四季如期量產，生產廠是新竹 Fab 20 與高雄 Fab 22。高雄 Fab 22 在南科楠梓園區，原本是中油高雄煉油廠。

高雄市經發局評估，營運初期至少帶來 1,500 個就業機會、年產值超過 1,500 億元，全廠區超過 7,000 個直接的高科技工作機會。

二、橋頭：357 公頃，今年 1 月啟用

南科橋頭園區 2026 年 1 月 2 日啟用。依啟用當天的報導：

8 月 5 日橋科聯外道路動土時，市長陳其邁說，園區已有超過 30 家廠商進駐。

位置在國道 1 號東側、高鐵西側，跨橋頭、燕巢兩區，白埔產業園區就在它的西邊。

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三、牆內為什麼沒有買賣

《科學園區設置管理條例》第 13 條：園區事業依需要向管理局申請租用園區土地，除了租金，還要負擔公共設施建設費用。

楠梓、橋頭都是南科的園區，土地向管理局租，不賣斷。隔壁的白埔產業園區也一樣，市府規劃只租不售，市長 9 月說第一期招商已經額滿。

所以：想買地自有、想買現成廠房的設備廠、零組件廠、供應商，只能往園區外面找。

四、園區外能買的物件：在岡山、仁武、大社

我們整理 2023 年 7 月到 2026 年 6 月，高雄五個區的工業土地與廠房買賣（工業區、丁種建築用地或工業用途；排除親友與特殊關係交易）：

兩件事很清楚：

1. 楠梓、橋頭本身幾乎沒有可買的工業物件，三年加起來 17 筆。園區旁邊沒什麼物件可買。
2. 岡山、仁武、大社三年 224 筆，是北高雄工業不動產真正會換手的地方。橋科東半邊所在的燕巢，同期也有 50 筆。

241 筆裡有 52 筆是政府機關標售、讓售或協議價購，大多在岡山、仁武；扣掉這些，民間換手的量更少。

五、買賣還沒變多

每年筆數（同一口徑）：

說實話：台積電量產、橋科啟用，牆外的買賣筆數還沒有跟著跳上來，今年上半年甚至比去年同期少。

六、竹北的劇本，能不能套

新竹的經驗是：園區量產之後，供應鏈在園區裡找不到地，往周邊的竹北一帶找廠房。北高雄現在的條件：

• P1 已量產、P2 接著上，P3 到 P5 排到 2027 年
• 橋科超過 30 家廠商進駐，陸續建廠
• 聯外交通還在蓋：楠梓園區聯外（國道 1 號楠梓匝道等，155.91 億元）預計 2028 年底完工；橋科聯外（國道 1 號橋科匝道等，147 億元）預計 2029 年年中完工

保守地看：需求會跟著量產、建廠與匝道通車慢慢來，不會一次到位。

七、對工業地產仲介

1. 先把岡山、仁武、大社的廠房和工業地問清楚。 誰在用、租約到哪一年、地主願不願意賣。等有人來找才開始找物件，會慢一步。
2. 楠梓、橋頭不用守。 三年 17 筆，物件太少。
3. 跟著匝道看。 楠梓匝道、橋科匝道通車之後，通勤與運輸時間會變；離交流道近的廠房，詢問可能先來。
4. 買賣還沒變多，現在不是喊價的時候。 幫台積電做零件、設備的廠商，還沒大批來高雄找廠房。趁現在，先把岡山、仁武、大社有哪些廠房在賣、地主是誰問清楚。等他們來找，你第一個拿得出物件。現在跟地主談，不要拿「台積電來了」直接喊價。

資料口徑：買賣筆數為商仲賈維斯整理，高雄楠梓、橋頭、岡山、大社、仁武（燕巢另列）；2023.7～2026.6；交易標的含土地與房地；登記可能有時間落差，2026 年上半年數字之後可能小幅增加。本文為公開資料整理，非投資建議。

資料

• 台積電官網：2 奈米技術（2025 年第四季量產、Fab 20 與 Fab 22 為生產廠） https://www.tsmc.com/english/dedicatedFoundry/technology/logic/l_2nm
• 中央社（經濟日報轉載，2026.1.15）：台積電 2 奈米新竹高雄量產 https://money.udn.com/money/story/5612/9268017
• 公視新聞網（2024.11.26）：台積電高雄 2 奈米廠早半年裝機 https://news.pts.org.tw/article/726058
• 自由時報（2026.1.3）：楠梓園區帶動產業周邊（P2 去年 8 月裝機、2027 年全面營運、就業與產值） https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/5297640
• 工商時報（2026.1.16）：台積電深化台灣戰略地位（P2 試量產、預計年中達量產標準，供應鏈說法） https://www.ctee.com.tw/news/20260116700057-430501
• 聯合新聞網（2026.1.1）：台積電高雄 2 奈米廠正式量產（市府評估、楠梓聯外 155.91 億元、2028 年底完工） https://udn.com/news/story/7327/9238663
• 聯合新聞網（2026.1.2）：高雄橋頭科學園區今啟用（357 公頃、262 公頃、372 億元、26 家、7 家） https://udn.com/news/story/7241/9240561
• 工商時報（2026.8.5）：砸 147 億設橋科聯外匝道 已有 30 廠商進駐 https://www.ctee.com.tw/news/20260805701510-431401
• 全國法規資料庫：科學園區設置管理條例第 13 條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=H0160004
• 地圖：OpenStreetMap（南科楠梓園區、南科橋頭園區、國道 1 號、台灣高鐵）；白埔範圍依高雄市政府 115 年 4 月 14 日公告範圍圖
• 白埔產業園區：10 月 5 日專題
• 買賣筆數：商仲賈維斯整理