賣方 2020 年把桃園市新屋區一處土地廠房賣給買方，同時讓自己的公司租回來，約定兩年內可以買回。兩年到了，沒買回，也沒好好交還；地上還被人堆了 25 太空包的廢電線電纜和一片煉鋼爐渣，被市府列管。
一審判承租方和賣方連帶賠 1,084萬2,698元。但買方後來開挖，地底又挖出一批廢棄物，花了 510萬7,776元清理，這一筆法院沒准。
這是臺灣南投地方法院 113 年度重訴字第 60 號民事判決（2026 年 7 月 7 日，一審）。雙方都已上訴，臺灣高等法院臺中分院 115 年度審重上字第 60 號審理中。以下是一審法院怎麼看。
一、案情
- 標的：桃園市新屋區一處土地與廠房。
- 買賣：2020 年 3 月 18 日簽約，原本總價 1億6,000萬元，後來雙方同意按銀行估價改成 1億4,000萬元；5 月 14 日過戶給買方。
- 租回＋買回：5 月 23 日三方簽約：賣方可在兩年內（2022 年 5 月 22 日前）以原價加成買回；買回之前，由賣方擔任負責人的公司（以下稱承租方）承租，每月租金 60 萬元（含稅），押租金 120 萬元，賣方當連帶保證人。另外簽了一份公證租約，租到 2022 年 5 月 21 日。
- 延期：2022 年 4 月 25 日簽協議書，買回期限延到 2022 年 8 月 23 日；租期屆滿後，承租方每月付 60 萬元補償金。
- 承諾書：承租方承諾不得造成空氣、水、土壤汙染，違反環保法令願負責處理及賠償。
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 2020.03.18 | 簽買賣契約，總價後改為 1億4,000萬元 |
| 2020.05.14 | 過戶給買方 |
| 2020.05.23 | 三方簽約：兩年內可買回，買回前承租方月租 60 萬元 |
| 2022.04.25 | 協議書：買回期限延到 2022.08.23，租期屆滿後每月付補償金 60 萬元 |
| 2022.08 | 承租方補償金付到這個月（3 期共 180 萬元）。賣方沒有買回 |
| 2022.12～2023.01 | 承租方找人拆隔間牆、清空廠房，法院認定廠房到 2023 年 1 月 12 日才清空 |
| 2023.01.17 | 承租方切結：等司法機關確認不需要保全證據後，自費清除地上廢棄物 |
| 2023.04.24 | 環保局會勘：廢電線電纜 25 太空包，約 188 立方公尺；煉鋼爐氧化碴堆了約 105 平方公尺 |
| 2023.05.08 | 環保局發文，限期 2023 年 6 月 5 日前清理 |
| 2024.03.28 | 承租方一直沒清，買方自己委託合法業者清完，花了 64萬2,698元 |
| 2024.04 | 買方要轉賣、檢測土地時開挖，發現地底埋有廢玻璃、陶瓷、磚瓦、黏土等混合物；5 月委託清運，花了 510萬7,776元 |
| 2026.07.07 | 一審判決 |
| 2026.08 | 雙方都上訴（承租方與賣方就 1,084萬2,698元、買方就 510萬7,776元） |
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買方請求三筆：
- 逾期占用：租期屆滿後到 2024 年 3 月 28 日收回，扣掉已付的 3 期，還有 19 期，每期 60 萬元共 1,140 萬元，扣押租金 120 萬元，請求 1,020 萬元。
- 地上廢棄物清理費 64萬2,698元。
- 地底廢棄物清理費 510萬7,776元：先向賣方主張買賣時就有瑕疵；如果不是，就向承租方主張是租用期間埋的。
承租方和賣方的抗辯：
- 2022 年 8 月租期一到就還了。 之後沒再進去用，門鎖由買方拿著，要進去清設備還得先請買方開門。
- 地上的廢棄物不是我們堆的。 而且承租方早在 2024 年 1 月 31 日就提了清除計畫並經核備，正準備去清，買方卻沒講一聲就自己清了。
- 土地檢測過，沒有埋廢棄物。
四、法院怎麼判
主文：承租方與賣方連帶給付 1,084萬2,698元，自 2024 年 10 月 5 日起加計 5% 利息；買方其餘請求駁回。訴訟費用承租方與賣方連帶負擔 67%，其餘由買方負擔。
1. 鑰匙在第三人手上、廢棄物沒清，就是還沒交還。 承租方的實際負責人把廠房大門遙控器和鑰匙交給一位第三人，請他整修廠房、安裝設備。雙方往來的訊息裡，承租方助理還寫著「因為鑰匙在（那位第三人）那」。這位第三人利用鑰匙把廢棄物堆進來，已在另一件刑事案被判有期徒刑 1 年 10 月。法院認為，返還租賃物要真的把占有交還出租方；廠房 2023 年 1 月 12 日才清空，地上廢棄物 2024 年 3 月 28 日才清完，在那之前都還是無權占有。
2. 逾期占用：19 期照算。 租約和協議書都約定每月 60 萬元，扣掉已付的 3 期、再扣押租金 120 萬元：60萬元 × 19－120萬元＝1,020萬元。
3. 地上清理費：不是你堆的，也要賠。 承租方要以善良管理人的注意保管租賃物。鑰匙交出去之後，只要定期去看，這麼大量的廢棄物不可能發現不了。承租方沒有盯好自己交鑰匙的人，就要賠出租方回復原狀的費用 64萬2,698元。
4. 地底清理費：510 萬全部駁回。 要賣方負責，買方得證明 2020 年 3 月 18 日簽約時地底就埋著；要承租方負責，得證明是租用期間埋的、而且跟承租方沒管好有關。法院看了買方的清運單據，確認 2024 年 5 月確實清運了一批混合物，但：
- 開挖距買賣簽約已經 4 年多；
- 沒有開挖當時的地底廢棄物照片，埋在哪、什麼狀態都無法判斷；
- 這類混合物如果沒有臭味、沒有汙水流出，一般人察覺不到；
- 地底廢棄物什麼時候、誰、用什麼方式埋進去，買方都沒有說明。
所以兩條路都走不通。
5. 連帶保證人只認簽在約上的。 買方另外要求兩位關係人一起負責，法院都不採：一位的承諾書是租約簽完 5 個多月後才簽、買方也沒在上面簽名，不算對租約做連帶保證；另一家公司保證的只是賣方的買回債務，不包括租約。
算起來：
| 項目 | 金額 | 結果 |
|---|---|---|
| 逾期占用：60萬元 × 19 期 | 1,140萬元 | 准 |
| 扣押租金 | －120萬元 | |
| 地上廢棄物清理費 | 64萬2,698元 | 准 |
| 判決金額 | 1,084萬2,698元 | |
| 地底廢棄物清理費 | 510萬7,776元 | 駁回 |
五、給出租方、承租方、仲介的提醒
買方（出租方）
- 售後回租，交屋當天就做現況紀錄。 這類案子買方從頭到尾沒有實際占有過，幾年後才挖到東西，很難證明是誰、什麼時候埋的。過戶與起租時把地上地下的狀況拍照、列清單，土地有疑慮就檢測，雙方簽名留存。
- 挖到東西，先拍照再清。 本案法院明講沒有開挖照片，無從判斷埋的位置和狀態。位置、深度、範圍、外觀都要留下來，必要時找第三方會同見證。
- 保證人簽在租約本身。 事後補的承諾書、出租方沒簽名的文件，法院不一定認。每份文件保證的是哪一筆債，也要寫清楚。
賣方（承租方）
- 到期就真的點交。 鑰匙收回、廠房清空、地上清乾淨，雙方簽點交紀錄。本案承租方主張 2022 年 8 月就還了，法院算到 2024 年 3 月 28 日，多了 19 期、每期 60 萬元。
- 鑰匙交給誰，就要管誰。 廢棄物是第三人堆的，承租方還是要賠清理費。
- 答應清就盡快清。 切結了、環保局也限期了，拖到出租方自己清，費用一樣要付。
仲介
- 售後回租案，建議雙方交屋時做現況紀錄。 照片、清單、必要時的土地檢測，用文字提醒並留下紀錄。
- 買賣、租約、買回、補償金分在好幾份文件時，逐份確認保證人與範圍。 本案就有兩位被買方認為是保證人的關係人，法院都不認。
- 到期點交的日期和方式寫進約。 誰收鑰匙、什麼狀態算交還，寫清楚比較不吵。
出處
- 臺灣南投地方法院 113 年度重訴字第 60 號民事判決（2026 年 7 月 7 日）
- 民法第 179 條、第 227 條、第 354 條、第 432 條、第 450 條、第 455 條、第 946 條、第 241 條；民事訴訟法第 79 條
- 審級狀態：截至 2026 年 10 月 10 日，司法院裁判書查詢的歷審清單有四筆：本判決、南投地院 2026 年 8 月 10 日裁定（承租方與賣方上訴，上訴利益 1,084萬2,698元）、2026 年 8 月 17 日裁定（買方上訴，上訴利益 510萬7,776元），以及臺灣高等法院臺中分院 115 年度審重上字第 60 號，尚無裁判。
本案尚未確定，以判決原文為準；本文為一審判決整理，非法律意見。
