「我想找大一點的廠房。」
這句話沒有資訊量。大多少？為什麼要大？大的地方要放什麼？
擴廠評估的第一步不是看物件，是盤點現在的痛點與未來的需求。而那要具體到四個數字。
四個數字
一、電力契約容量要多少。
現在多少、擴產後需要多少。這決定了候選物件的範圍——契約容量 100 瓩以上要走高壓供電（台電營業規章第 46 條），而增容要看該區域的供電餘裕，申請到施工動輒數月。
客戶三個月後要投產的話，這一題就是決定性的。
二、樓板載重夠不夠。
重型機台要問「每平方公尺能承受多少公斤」。法定最低值見建築技術規則建築構造編第 17 條：一般工廠 500 公斤／平方公尺、倉庫 600、車庫不得少於 500。
但那是法定最低，物流倉與重型廠房的實際設計值常達 1,000 到 2,000。所以要問的是「當初設計的活載重是多少」，不是「這是什麼結構」。
三、要增加多少設備面積。
不是問「要幾坪」，是問「要放幾台機器、動線怎麼走、要留多少緩衝」。從設備反推面積，才不會找到坪數對但排不下的物件。
四、每日貨櫃車進出幾趟。
這一題決定車道、月台、迴轉半徑的需求。物流型客戶尤其關鍵——貨櫃車進不來，倉庫再大也沒用。
為什麼是這四個
因為它們同時是篩選條件與談判籌碼。
篩選：四個數字一出來，八成的物件可以先刷掉，不用帶看。
談判：知道客戶要 500 瓩，你就知道哪些物件需要增容、增容要多少錢、那筆錢該由誰吸收——那是可以談進價格的。
客戶答不出來怎麼辦
那是好事，代表你可以幫他釐清。
多數中小企業主沒有算過這些。你把四個問題列給他，他回去問廠務或設備商，過兩天帶著答案回來——那個過程本身就建立了信任。
比起立刻帶他去看三間，這樣做慢一點，但成交率完全不同。
一個延伸判斷
如果客戶四題都答得出來，而且數字很具體——那是真的要買的人，優先度往前排。
答得含糊、說「你先帶我看看」的，通常還在很前期。可以服務，但別把最好的物件先給他。
來源
＊本文為公開法規與產業實務資料之整理與撰寫。法定載重為最低標準，實際設計值以結構圖與結構技師意見為準。