一間貼著「已申請納管廠房」的廠房，買方花 5,410 萬買下，準備自己設廠。一年後才發現：這張登記，換了主人就不能用。
這是臺灣高雄地方法院 113 年度重訴字第 316 號民事判決（2026 年 3 月 27 日，一審）。以下當事人一律以賣方、買方稱呼。
一、發生什麼事
- 標的：高雄一塊土地，加上地上一棟未辦保存登記的廠房。
- 買方：原本承租的廠房無法辦工廠登記，想找一間能合法設廠的地方。路過看到這間廠房貼著「已申請納管廠房」。
- 議價：賣方這邊告訴買方，納管通過後就可以當合法廠房用。買方證稱，每坪比一般行情多付 3 到 5 萬。
- 2023 年 6 月 5 日：簽約，總價 5,410 萬。買方陸續付了 5,060 萬，剩下 350 萬開本票擔保，土地也已過戶。
- 事後才知道：經發局在簽約前就兩度通知賣方補件，賣方都沒補；簽約後一個多月，納管申請被駁回。
二、法院怎麼判
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 已付價金 | 5,060 萬元 |
| 契稅、房屋稅、消防設備、廠房修繕 | 78 萬 835 元 |
| 賣方應返還 | 5,138 萬 835 元，加計年息 5% 利息 |
另外，買方還沒付的 350 萬本票債權，法院確認不存在。買方付給仲介的服務費 45 萬 3,600 元沒有判退，因為收錢的是仲介公司，不是賣方。
三、法院為什麼這樣判
- 特定工廠登記跟著原本的事業主體走。 經發局回函寫明：特定工廠登記階段，不得變更事業主體、獨資事業負責人、合夥事業合夥人（繼承除外），也不得將工廠土地及建築物全部或一部轉供他人設廠。換句話說，就算納管通過，所有權一換手，買方也拿不到這張登記。
- 賣方知道這件事。 賣方委託的代辦出庭作證，說接案時就跟賣方講過：納管只是追認，換了公司就不能用。代辦也說過，這間其實是倉庫，拿不出 2016 年以前有工廠行為的證明。
- 拿「申請特登」當賣點、開較高價，卻隻字不提限制，就是詐欺。 法院認為賣方明知買方買來是要合法設廠，仍用這幾個字吸引買方，使買方陷於錯誤。買方依民法第 92 條撤銷買賣，合約自始無效，賣方收的錢要依不當得利返還。
雙方都已經提起上訴，二審還在進行中，結果可能改變。
四、對商仲的三個提醒
- 「已申請納管」「有特登」不能直接當賣點轉述。 這張登記綁在原本的事業主體，換手之後通常用不了。買方若是要自己設廠，這一點一定要先講。
- 問進度要看公文，不要只聽口頭。 申請有沒有被要求補件、有沒有被駁回，請賣方拿出主管機關的函文。本案賣方在簽約前就收過兩次補件通知。
- 不確定就去問經發局。 換手後還能不能用，先向縣市政府主管單位確認；當場答不出來，就說「我確認好，馬上回覆您」。
出處
- 臺灣高雄地方法院 113 年度重訴字第 316 號民事判決（2026 年 3 月 27 日），及同案 2026 年 4 月 9 日補充判決
- 工廠管理輔導法第 28 條之 9
- 民法第 92、179、182 條
個案以判決原文為準，非法律意見。
