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TOPIC・議題

交易談判

租約條款、點交、貸款、交易架構。

續約一年、不到兩週就喊退租：舊約那條 2 億違約金照樣適用，判付 500 萬　高雄地院一審判決高雄一間廠房租了 5 年，到期前雙方簽增補契約續租 1 年、月租 229 萬元，寫明「未變更內容均維持原不動產租賃契約書不變」。不到兩週，承租方以業務緊縮通知提前終止。出租方依原租約提前終止須賠 2 億元違約金的條款，先請求其中 500 萬元。高雄地院認為這條在續約期間照樣適用，但 2 億過高，以 500 萬元為適當，全數准許。本案已上訴，尚未確定。2026/10/04三份租約、2,068 坪，只收到一期租金：承租方不搬還把廢棄物堆到沒租的地上，判每月付 56 萬　臺南地院一審判決臺南學甲一處 2,068 坪的廠房與空地，承租方一個月內簽了三份租約，每月租金合計 39 萬 2,070 元，卻只付過其中一份的第一期。出租方催告後終止租約，承租方不搬，還把廢棄物和電器設備堆到沒租的土地上。臺南地院判承租方清除騰空、補欠租 95 萬 1,004 元，搬走前每月付 56 萬 1,996 元；租約寫的雙倍違約金，被砍成每月 10 萬元。2026/10/03承租方自己蓋的廠房，簽約三個月後才喊優先承買：買方的太陽能計畫泡湯，告仲介 100 萬也敗訴　高雄高分院二審判決高雄一塊土地，承租方租地自己搭了鐵皮廠房。買方以 1,000 萬加 387 萬分兩份契約買下要做太陽能，饋線許可也拿到了，承租方卻在簽約三個月後行使優先承買權，土地全數改賣給承租方。買方向賣方要違約金、向仲介要 100 萬，一、二審都駁回，只拿回已付的價金。2026/10/02園區蓋好廠才發現接不到自來水，買方告賣方一、二審全敗　臺中高分院二審判決臺中大肚一處由 40 餘筆丁種建築用地整合的園區，廣告寫「純正工業用地，可合法申設工廠」。買方蓋好廠房申請自來水，才知道地勢較高、水壓不足，估計水電工程要 3,000 萬，按面積向賣方請求共 2,324萬6,000元。一、二審都判買方敗訴：契約只保證能申設工廠，特約寫明工廠登記手續買方自理。2026/10/02出租方賣地沒先通知承租方，2 億 5,861 萬的過戶被判塗銷　臺灣高等法院二審判決桃園一塊工業區土地，承租方租來自己出錢蓋廠房、經營十多年。出租方以 2億5,861萬4,200元把土地連同廠房賣給買方，沒有用同樣條件通知承租方。高等法院二審改判：承租方的優先購買權存在，買方的土地與廠房登記都要塗銷；事前問一句「要不要買」，不算承租方放棄。2026/10/02合約寫「現況點交」也擋不住　地下 10.8 公尺都是廢棄物，賣方判退 3 億 2,200 萬　臺中地院一審判決買方以 3 億 2,200 萬元買下臺中一塊市地重劃分回的土地，準備蓋廠。點交後鑽探報告出爐，地表到地下 10.8 公尺都是汙泥、垃圾、磚瓦，清除費估 1 億 4,190 萬元，占總價 44%。賣方拿契約「現況點交、土方買方自理」抗辯，法院認為土方不等於廢棄物，判解約、賣方退還全部價金加利息。2026/10/02標榜「已申請納管」的廠房，法院判賣方退 5,138 萬　高雄地院一審判決高雄一塊土地加上未辦保存登記的廠房，賣方貼出「已申請納管廠房」，買方為了合法設廠，用高於行情的 5,410 萬買下。法院認定特定工廠登記不能變更事業主體、不能轉給他人設廠，賣方明知卻不說，構成詐欺；買方撤銷買賣，一審判賣方退還 5,138 萬 835 元加利息。2026/09/30公司買廠房要不要內政部許可？不用　許可制只管「住宅」　但這三種情況會踩線平均地權條例的私法人購屋許可制（112 年 7 月 1 日上路）只適用「供住宅使用之房屋」——廠房、廠辦、倉庫、工業土地都不在範圍內，法人買工業資產照一般程序走。但工業宅、廠辦夾雜住宅登記戶別、附員工宿舍的廠區這三種會踩進去，盡職調查要逐戶看用途。2026/09/19台南工業行情三段記法　溪北10萬、南科外圍19到39萬、市區邊緣最高76萬用 2026 上半年的實際成交，把台南的工業土地與廠房行情整理成三段。記住三個數字，客人開口你就知道他在哪一段。2026/08/28跑台南廠房的五個地雷　永康有兩個園區、南科外溢問分區、車燈廠問OEM還是AM同樣一句「幫我找台南的廠房」，在善化、永康、安南問到的東西完全不同。五個台南特有的卡關點，帶看前先確認，前四題出門前就查得完。2026/08/27跑高雄廠房的五個地雷　石化帶問污染、海線問鹽害、市區問工業宅同樣一句「幫我找高雄的廠房」，在小港、岡山、三民問到的東西完全不同。五個高雄特有的卡關點，帶看前先確認，成交率差很多。2026/08/25廠房貸款成數利率年限一次看　土地和廠房是兩套標準　差到 25 個百分點工業用地約 5–6.5 成、已建廠房約 6–7.5 成，利率與年限也是兩套。銀行看的五件事、素地保留款的陷阱，帶客戶談之前先弄懂。2026/08/24買方反悔很少是嫌貴　是成交價之外還有7筆錢　最大一筆佔2成契稅、印花稅、地政規費、中古廠房補強、消防環保機電改善、持有稅費、搬遷。買方沒算進去的，最後都會變成談判破局的理由。2026/08/17屋頂太陽能是加分還是包袱　買方要接手4件事　談不清就是地雷設備、金額、維護廠商、合約承接——四項盤點清楚，屋頂就是一筆二十年的現金流。另外契約容量 5,000 瓩以上的買方，屋頂裝不了就要繳代金。2026/08/16同一塊地掛3個價　沒有一個是課稅用的　談判前先搞懂哪個能用地價稅課的是申報地價、土增稅課的是漲價總數額。屋主說「政府估的價才多少」，先問他指的是哪一個。2026/08/16消防檢修申報沒做　罰的不是屋主也不是租客　是「管理權人」甲類場所每半年一次、工廠倉庫每年一次。租約沒寫清楚責任歸屬，罰單來了就互推。2026/08/16同一間廠房　有人貸得到有人貸不到　銀行看的是這4件事買廠房不受央行那套成數管制，但閒置工業地會被壓到四成。銀行怎麼知道買方要自用還是置產？靠的是 401 和設立登記，不是猜的。2026/08/16沒有建物權狀的廠房　照樣能成交　但這三關要先過買到的是「事實上處分權」不是所有權。不能設定抵押、銀行多不貸、沒有登記保護——先講清楚，別走到簽約才爆。2026/08/15廠房點交只拿鑰匙　三個月後帳單才會告訴你漏了什麼電力文件、設備清冊、圖說、遺留物——四類清單簽約時就附在合約後面，交屋才不會吵架。2026/08/15廠房租約簽約前多談8件　退租時就少吵8場　租金只是第一行廠房租約跟住宅租約是兩回事。2026/08/14從房仲跳商仲　單案報酬差20倍　沒人告訴你代價是什麼別人賣一間房子的總價，是商仲一件的服務費。房仲轉商仲的三個代價，一次講清楚。2026/08/13