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TOPIC・議題

交易談判

租約條款、點交、貸款、交易架構。

廠房貸款成數利率年限一次看 土地和廠房是兩套標準 差到 25 個百分點工業用地約 5–6.5 成、已建廠房約 6–7.5 成,利率與年限也是兩套。銀行看的五件事、素地保留款的陷阱,帶客戶談之前先弄懂。2026/08/24買方反悔很少是嫌貴 是成交價之外還有7筆錢 最大一筆佔2成契稅、印花稅、地政規費、中古廠房補強、消防環保機電改善、持有稅費、搬遷。買方沒算進去的,最後都會變成談判破局的理由。2026/08/17屋頂太陽能是加分還是包袱 買方要接手4件事 談不清就是地雷設備、金額、維護廠商、合約承接——四項盤點清楚,屋頂就是一筆二十年的現金流。另外契約容量 5,000 瓩以上的買方,屋頂裝不了就要繳代金。2026/08/16同一塊地掛3個價 沒有一個是課稅用的 談判前先搞懂哪個能用地價稅課的是申報地價、土增稅課的是漲價總數額。屋主說「政府估的價才多少」,先問他指的是哪一個。2026/08/16消防檢修申報沒做 罰的不是屋主也不是租客 是「管理權人」甲類場所每半年一次、工廠倉庫每年一次。租約沒寫清楚責任歸屬,罰單來了就互推。2026/08/16同一間廠房 有人貸得到有人貸不到 銀行看的是這4件事買廠房不受央行那套成數管制,但閒置工業地會被壓到四成。銀行怎麼知道買方要自用還是置產?靠的是 401 和設立登記,不是猜的。2026/08/16沒有建物權狀的廠房 照樣能成交 但這三關要先過買到的是「事實上處分權」不是所有權。不能設定抵押、銀行多不貸、沒有登記保護——先講清楚,別走到簽約才爆。2026/08/15廠房點交只拿鑰匙 三個月後帳單才會告訴你漏了什麼電力文件、設備清冊、圖說、遺留物——四類清單簽約時就附在合約後面,交屋才不會吵架。2026/08/15廠房租約簽約前多談8件 退租時就少吵8場 租金只是第一行廠房租約跟住宅租約是兩回事。2026/08/14從房仲跳商仲 單案報酬差20倍 沒人告訴你代價是什麼別人賣一間房子的總價,是商仲一件的服務費。但只講報酬不講代價,那是招生廣告。2026/08/13