買方花 3 億 2,200 萬元買地要蓋廠，交地之後鑽探報告出來：從地表一路到地下 10.8 公尺，全是廢棄物。賣方說，合約寫了「現況點交」。法院說，這擋不住。
這是臺灣臺中地方法院 113 年度重訴字第 711 號民事判決（2026 年 8 月 28 日，一審）。以下當事人一律以買方、賣方、仲介稱呼。
一、發生什麼事
- 標的：臺中一塊土地，賣方在 2016 年經市地重劃分得。
- 買方的目的：買方承辦人作證，有跟賣方表明「購買目的是蓋工廠」。
- 價格：總價 3 億 2,200 萬元，已全部付清。
- 地底下有什麼：鬆軟汙泥、疏鬆含孔洞的垃圾、磚瓦，自地表面至地表下 10.8 公尺處都是。
- 影響多大：法院委託臺中市土木技師公會鑑定，承載力遠低於原況、夯實度不足；清除及處理費用約 1 億 4,190 萬 1,200 元，達總價 44%。
二、時間線
| 日期 | 發生什麼 |
|---|---|
| 2023 年 11 月 11 日 | 簽約，總價 3 億 2,200 萬元 |
| 2024 年 4 月 10 日 | 買方委託鑽探公司調查 |
| 2024 年 5 月 8 日 | 完成所有權移轉 |
| 2024 年 5 月 31 日 | 點交 |
| 2024 年 7 月 | 鑽探報告出具，發現廢棄物 |
| 2024 年 10 月 1 日 | 買方寄律師函通知賣方 |
| 2024 年 11 月 7 日 | 買方起訴，主張解除契約 |
| 2026 年 8 月 28 日 | 一審判決：賣方返還 3 億 2,200 萬元，並自 2024 年 11 月 22 日起加計年息 5% 利息 |
三、法院怎麼判：「現況點交」為什麼擋不住
契約第 15 條第 3 項的大意是：賣方已如實告知土地現況，依現況點交；土壤底下如果埋藏土方，由買方自行處理並負擔所有費用。賣方就靠這條主張不負瑕疵擔保責任。法院不採，理由有四：
- 土方不是廢棄物。 判決寫：「一般所謂『土方』與『廢棄物』係不同之概念且指涉不同之東西」，營建實務上土方還有經濟價值，「二者不可混為一談」。條款只講土方，免不了廢棄物的責任。
- 書面上沒講。 現況說明書「本土地是否曾經全部或部分開挖」勾的是「否」。
- 口頭上也沒講。 賣方的仲介作證，他們上網查到這塊地曾經有醫療廢棄物，後來解除列管、變成產業園區，但簽約當天沒有人提這件事。擬約的人也作證，沒有聽聞土地現場情形與土方內容。
- 買方知情要由賣方舉證。 賣方說事前已告知曾回填土方，買方否認；法院認為買方要蓋廠、價格也沒低於市價，不會明知有廢棄物還簽約。
賣方另說買方通知太慢，法院認為不經專業鑽探不易發現，買方 10 月通知、11 月起訴，沒有超過民法第 365 條的 6 個月期間。
清除費用占總價 44%，法院認為瑕疵重大、契約目的無法達成，准買方依民法第 359 條解除契約，賣方依第 259 條返還全部價金加利息。
四、對商仲的三個提醒
- 查到的過去，要寫進文件。 曾經回填、曾經列管，就算已經解除，也要在現況說明書和契約裡寫清楚。本案仲介查到了，但簽約當天沒人說。
- 「現況點交」只免得了寫進去的事。 條款寫「土方」，就只管得到土方。已知的狀況要具體寫出來，讓買方簽名確認。
- 買方要蓋廠，建議簽約前先鑽探。 或約定鑽探結果作為解約條件，雙方都少一場官司。
這是一審判決，可以上訴，結果可能改變。本案尚未確定。
出處
- 臺灣臺中地方法院 113 年度重訴字第 711 號民事判決（2026 年 8 月 28 日）
- 民法第 259、354、355、356、359、365 條
個案以判決原文為準，非法律意見。
