買方拿到太陽能饋線許可的六天後，承租方發信：請告訴我買賣條件，我要優先承買。最後土地全數賣給承租方，買方要違約金、告仲介，兩審都沒拿到。
這是臺灣橋頭地方法院 110 年度重訴字第 107 號（2023 年 11 月 10 日，一審）與臺灣高等法院高雄分院 113 年度上字第 25 號（2024 年 8 月 7 日，二審）民事判決。
一、案情
- 標的：高雄一塊土地，分屬四位賣方。承租方租地、自己搭鐵皮廠房使用，租約寫明承租方有優先承購權。
- 買賣：2020 年 9 月，買方用兩份契約買下，1,000 萬元與 387 萬元，要做太陽能；約定拿到饋線許可後，由賣方請承租方終止租約、拆屋。
- 買方知情：簽約前仲介帶看過現場，簽約時買方也看過這份租約。
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 2020.09.27 | 買方與賣方簽兩份買賣契約 |
| 2020.12.07–08 | 賣方通知承租方不續租、到期後拆屋；沒寫買賣條件 |
| 2020.12.14 | 租約到期，承租方表示想跟新地主續租 |
| 2020.12.23 | 買方取得饋線許可備案 |
| 2020.12.29 | 承租方發律師函，要求告知買賣條件 |
| 2021.01.06 | 承租方正式行使優先承買權 |
| 2021.03 ～ 2022.03 | 兩筆土地先後賣給承租方 |
三、法院怎麼判
- 向賣方要與已付價金同額的違約金（300 萬 3,000 元、137 萬 1,161 元）：駁回。
- 向仲介要 100 萬元太陽能建置成本：駁回。
- 387 萬那份的賣方返還 137 萬 1,161 元：准。另一份的 300 萬 3,000 元，賣方已先退還。
理由：
- 承租方一表示，買賣就成立。 優先承買權是形成權，賣方因此無法過戶給買方，屬不可歸責於賣方，不用付違約金。
- 只說「不續租」不算通知。 二審引最高法院見解：要把買賣條件通知承租方，不能只通知買賣的事實。10 天的期限根本沒開始算。
- 「聽說承租方不買」不算數。 地政士轉述承租方確認不行使，法院認為是聽聞，不採。
- 買方自己知道風險。 看過租約，卻沒約定承租方行使時誰負責、怎麼賠。
- 仲介不用賠。 買方與被告經紀人員之間沒有委託關係；判決說，仲介縱使再三向承租方確認，也無法限制承租方何時行使。
四、對商仲的教訓
- 鐵皮也算。 承租方租地自己搭的廠房，有沒有登記，都先當成有優先承買權。
- 通知要寫條件、在簽約後、用書面。 只寫「不續租、請拆屋」，權利就一直懸著。
- 把「承租方行使優先權」寫進契約。 兩審都點出買方沒約定，違約金一毛都拿不到。太陽能這類前期成本高的案子更要寫。
- 仲介靠紀錄免責。 帶看、給買方看租約，都是證據；口頭轉述「承租方說不買」，法院不採。
出處
- 臺灣橋頭地方法院 110 年度重訴字第 107 號民事判決（2023 年 11 月 10 日）
- 臺灣高等法院高雄分院 113 年度上字第 25 號民事判決（2024 年 8 月 7 日）
- 土地法第 104 條；民法第 225、266、426 條之 2；不動產經紀業管理條例第 26 條
- 審級狀態：二審上訴駁回。返還 137 萬 1,161 元部分，該賣方未上訴，已確定；其餘部分截至 2026 年 10 月 1 日，司法院裁判書查詢未見最高法院紀錄，無法確認是否確定。
個案以判決原文為準，非法律意見。
