合約寫「現況點交」也擋不住：地下 10.8 公尺都是廢棄物，賣方判退 3億2,200萬元　台中地院一審判決

買方付清 3億2,200萬元、5 月底點交，7 月鑽探報告出來：地表到地下 10.8 公尺，都是廢棄物。賣方說合約寫了「依現況點交」。一審判賣方把錢全部退回去。

這是臺灣臺中地方法院 113 年度重訴字第 711 號民事判決（2026 年 8 月 28 日，一審）。

一、案情

• 標的：台中一塊土地。賣方 2016 年經市地重劃分到這塊地。
• 買賣：2023 年 11 月 11 日簽約，總價 3億2,200萬元，買方付清。買方承辦人作證：有跟賣方表明，買來是要蓋工廠。
• 合約第 15 條第 3 項：賣方已告知土地現況，依現況點交；土壤底下如果埋有「土方」，由買方自己處理、負擔費用。
• 現況說明書：「本土地是否曾經全部或部分開挖」勾「否」。
• 鑽探結果：2024 年 7 月的鑽探報告顯示，這塊地曾經開挖，回填鬆軟汙泥、含孔洞的垃圾、磚瓦等廢棄物，從地表一路到地下 10.8 公尺。
• 鑑定：法院囑託臺中市土木技師公會鑑定。結論是承載力遠低於沒被傾倒廢棄物時，夯實度也不夠；清除處理費估 1億4,190萬1,200元。

二、時間線

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三、法院怎麼判

主文：賣方要付買方 3億2,200萬元，加上從 2024 年 11 月 22 日起算、年息 5% 的利息；訴訟費用由賣方負擔。買方提供 1億1,000萬元擔保後可以先執行，賣方提供 3億2,200萬元擔保可以免執行。

賣方提出四個抗辯，法院都沒採：

1. 「合約寫了依現況點交，地下土方買方自理」：不採。 法院說，「土方」和「廢棄物」是不同的東西，土方在營建上還有經濟價值，不能混為一談。條款只講土方，沒講廢棄物。
2. 「簽約時我說過這塊地以前回填過」：不採。 這件事要由賣方證明。現況說明書「是否曾經開挖」勾的是「否」；買方承辦人作證，賣方和賣方的仲介都沒說過地下有廢棄物；擬約的人作證，只聽到價金、當事人、標的。賣方的仲介作證，自己上網查到這塊地以前有醫療廢棄物、後來解除列管，但簽約當天沒人提。法院也看價格：仲介說開價一坪 32 或 33 萬，最後成交 30 多萬，沒有低於行情，看不出買方已經知道。
3. 「買方沒證明點交時就有廢棄物」：不採。 賣方自己承認土地回填過，買方買來是要蓋廠，不可能拿到地以後自己埋廢棄物。
4. 「買方太晚通知，也過了解約期限」：不採。 廢棄物埋到地下 10.8 公尺，不經專業鑽探不容易發現。7 月報告出來，10 月 1 日寄律師函，11 月 7 日起訴，沒有超過通知後 6 個月的期限。銀行評估、檢測人員到過現場，也不代表買方簽約時就知道。

為什麼可以整個解約，而不是只減價：清除處理費約 1億4,190萬1,200元，占總價 44%，土地清除前難以當廠房基地使用，買方買地的目的達不到。法院認為解約後賣方仍保有土地和日後增值，解約對賣方不算顯失公平。

（鑑定也提到，符合相關法令與技術規範時，這塊地可以依法申請建築；法院的認定是「清除廢棄物前」難以作為廠房基地。）

四、對商仲的教訓

1. 知道回填過，就寫清楚。 回填了什麼、大概多深，寫進說明與合約。條款只寫「土方」，法院不認為包括廢棄物。
2. 現況說明書照實勾。 本案「是否曾經開挖」勾「否」，被法院列為賣方沒告知的理由之一。
3. 查到的過去，簽約時要講。 賣方的仲介事前查到這塊地過去的廢棄物紀錄，簽約當天沒人提，這段證詞寫進了判決理由。
4. 買來蓋廠，簽約前先鑽探。 地下 10.8 公尺的東西，站在現場看不出來。
5. 發現問題，馬上書面通知。 本案報告 7 月出來，10 月 1 日寄律師函、11 月 7 日起訴，法院認定沒有逾期。

出處

• 臺灣臺中地方法院 113 年度重訴字第 711 號民事判決（2026 年 8 月 28 日）
• 民法第 354 條第 1 項、第 355 條、第 356 條、第 359 條、第 365 條第 1 項、第 259 條第 2 款、第 373 條
• 審級狀態：一審判決。截至 2026 年 10 月 7 日，司法院裁判書查詢的歷審清單沒有其他紀錄；上訴中的案件在上級審判決前不會出現在清單上，無法確認是否已經確定。

本案尚未確認確定，個案以判決原文為準，非法律意見。