台中一塊土地成交，仲介公司的佣金是 540 萬 9,600 元。賣方付了 270 萬後，拿仲介公司副總簽給兩位中間人的服務費確認書，抵掉尾款。一審、二審都判仲介公司只能再拿 4,800 元。
這是臺灣高等法院臺中分院 113 年度上字第 402 號民事判決（2025 年 5 月 28 日，二審），一審是臺灣臺中地方法院 112 年度訴字第 1959 號民事判決（2024 年 6 月 28 日）。
一、案情
- 標的：台中一塊土地，面積 1,397.14 平方公尺。
- 委託：2022 年 2 月 7 日，賣方和仲介公司簽專任委託銷售契約，第 4 條約定成交後的服務報酬是實際成交價的 4%。
- 成交：2022 年 2 月 11 日，買方以 1 億 3,524 萬元買下。賣方同一天簽了服務費確認書，確認佣金 540 萬 9,600 元；2022 年 8 月 29 日又簽了動撥同意書，同意從第 2 期價金裡撥付服務費。
- 中間人：賣方是透過兩位中間人介紹，才和仲介公司的副總接洽。一位是賣方的廠長，一位做裝修，也負責地上物拆除。副總和兩位中間人另外簽了服務費確認書：由仲介公司付成交價的 1.4%（189 萬 3,360 元）和 0.6%（81 萬 1,440 元），合計 2%、270 萬 4,800 元。確認書用的是公司原本給所有權人簽的制式表格，副總把「所有權人」手寫改成「具領人」，再送公司用印，蓋了公司大小章，正本留在公司。
- 付款：2023 年 1 月 18 日，賣方付了 270 萬元。剩下的 270 萬 9,600 元沒有付。
- 抵銷：賣方從兩位中間人手上取得他們對仲介公司的債權，共 270 萬 4,800 元，通知仲介公司後，拿來抵銷尾款。
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 2022.02.07 | 賣方和仲介公司簽專任委託，佣金 4% |
| 2022.02.11 | 買賣成交，1 億 3,524 萬元；賣方確認佣金 540 萬 9,600 元 |
| 2022.02.18 | 副總和兩位中間人簽服務費確認書（1.4%、0.6%），公司用印 |
| 2022.08.29 | 賣方簽動撥同意書 |
| 2023.01.18 | 賣方付 270 萬元 |
| 2023.04.17 | 賣方和其中一位中間人簽聲明書：中間人欠賣方 136 萬 3,000 元 |
| 2023.04.19 | 賣方到仲介公司說明，要用這筆債權抵佣金 |
| 2023.04.25 | 仲介公司寄存證信函，催討 270 萬 9,600 元 |
| 2023.05.01 | 兩位中間人把對仲介公司的債權，共 270 萬 4,800 元讓給賣方 |
| 2023.09.22 | 賣方寄存證信函，通知仲介公司債權已讓與 |
| 2024.06.28 | 一審：賣方只要再付 4,800 元，其餘駁回 |
| 2025.05.28 | 二審：仲介公司上訴駁回 |
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一審主文：賣方付仲介公司 4,800 元及利息，其餘請求駁回，訴訟費用由仲介公司負擔。二審主文：上訴駁回，第二審訴訟費用由仲介公司負擔。
算式：尾款 270 萬 9,600 元－中間人的服務費 270 萬 4,800 元＝4,800 元。
仲介公司的主張，法院都沒採：
- 「確認書是副總擅自簽的，公司沒同意」：不採。 雙方都不爭執確認書上的公司章、負責人章是真的，正本也在公司保管。行政助理作證：確認書簽好後，她拿去給實際負責人確認，確認後由她親自用印，當天完成。副總作證：簽買賣契約時，實際負責人就知道 4% 裡有 2% 要給中間人。
- 「公司不會用這種表格付中間人」：不採。 仲介公司說付中間人另有簽收單，但沒有提出證據。法院也認為，用既有表格稍微塗改來用，是想像得到的做法。
- 「副總如果擅自簽，公司早該告他」：法院反過來看。 如果真如公司所說是副總擅自簽的，牽涉的金額有 270 多萬元，但公司沒有提出任何對副總提刑事告訴的資料，法院認為這和常情不合。副總依約可分佣金的 60%，佣金收得越多對他越有利，法院也據此採信他的證詞。
- 「實際負責人說完全沒授權」：證詞不採。 實際負責人是公司負責人的配偶，法院認為和公司有高度利害關係；另一位證人是事後才到職的助理，沒有經手簽約，兩人說確認書在哪裡找到的也不一致。
- 「抵銷不算數」：不採。 賣方和兩位中間人簽了債權讓與契約，也寄存證信函通知仲介公司。法院認為，不論賣方是替公司付中間人、中間人原本欠賣方錢，或賣方實際付錢買下債權，都不影響債權讓與對仲介公司生效，賣方可以拿來抵銷。
四、對商仲的教訓
- 寫「由公司付」，中間人就是公司的債主。 本案確認書寫明仲介公司付中間人 1.4% 和 0.6%，法院認定兩位中間人對仲介公司各有一筆債權。
- 蓋了公司章，就算公司的。 確認書經過公司用印流程、蓋了大小章，公司事後說沒授權，法院不採。
- 這筆債權可以被轉手，用來抵佣金。 中間人把債權讓給賣方，賣方通知公司後，就拿來抵掉尾款。
- 經手人員簽的文件要管住。 本案副總用給所有權人的制式表格，手寫改成「具領人」給中間人簽；給中間人的服務費要用哪種文件、誰簽、誰付，公司內部先講清楚。
出處
- 臺灣臺中地方法院 112 年度訴字第 1959 號民事判決（2024 年 6 月 28 日）
- 臺灣臺中地方法院 112 年度訴字第 1959 號民事裁定（2024 年 7 月 31 日，命仲介公司補繳第二審裁判費）
- 臺灣高等法院臺中分院 113 年度上字第 402 號民事判決（2025 年 5 月 28 日）
- 民法第 294 條第 1 項、第 297 條、第 334 條
- 審級狀態：二審判決，維持一審。截至 2026 年 10 月 8 日，司法院裁判書查詢的歷審清單只有一審判決、一審裁定和二審判決，沒有最高法院的紀錄，也沒有標示案件仍在繫屬。
個案以判決原文為準，非法律意見。
