10 年廠房租約租到第 3 年說不租：承租方一審被判 1,647 萬，另每月再付 74萬9,700元　新竹地院一審判決

一家公司 2022 年租下新竹市一棟廠房，租期 10 年。租到第 3 年，用一封 email 通知出租方：明年 1 月底就不租了。出租方不同意，告上法院。一審判承租方付 1,647萬3,406元，而且在房子還回去之前，每個月再付 74萬9,700元。

這是臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 251 號民事判決（2026 年 3 月 27 日，一審）。承租方上訴後，二審在 2026 年 8 月 11 日調解成立，調解內容沒有公開。以下是一審法院怎麼看這份租約。

一、案情

• 標的：新竹市一棟廠房（案中稱 H 棟）。承租方同時也租了隔壁另一棟（G 棟），兩份租約分開簽。
• 租期：2022 年 4 月 1 日起到 2032 年 3 月 31 日，共 10 年。
• 租金：前兩年每月 73萬5,000元（含 5% 營業稅）；2024 年 4 月 1 日起，每年按上一年調漲 2%，所以 2024 年 4 月起每月 74萬9,700元。
• 提前解約條款（第 3 條附註 2）：任一方要提前終止，要在終止日前 18 個月用書面通知對方；沒照這樣做就終止的，違約的一方要付對方 18 個月的租金。
• 逾期不還條款（第 11 條第 2 項）：終止或到期後不交還房屋、或沒有依出租方要求回復原狀，從隔天起按房租 3 倍付懲罰性違約金；造成出租方其他損害的，另外再賠。

二、時間線

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三、雙方怎麼吵

出租方請求：還房子，加上 18 個月租金 1,349萬4,600元、3 倍違約金到 2025 年 8 月底共 7 個月 1,574萬3,700元，扣掉已付的 3 個月租金，共 2,696萬9,206元；之後每月再付 3 倍租金 224萬9,100元。

承租方的抗辯：

1. 我是依約合法終止。 這棟廠房沒有建物登記，依法辦不了工廠設立登記。租約第 7 條第 12 項寫，用途依法確實無法變更、不符承租方使用目的時，「雙方同意終止契約」，所以不用付 18 個月租金。
2. 兩棟是一起的。 租 G、H 兩棟是為了同一個生產計畫，一份終止，另一份也應該跟著終止。
3. 我已經沒在用。 2025 年 5 月起現場沒有機器、沒有員工，鑰匙只是還沒交；遺留物依租約由出租方處理，費用從保證金扣。
4. 3 倍違約金是一次性的，不是每個月算；而且違約金太高，請法院酌減。

四、法院怎麼判

主文：承租方要把 H 棟廠房騰空返還；付 1,647萬3,406元，加計 5% 利息；並從 2025 年 9 月 1 日起到返還為止，每月付 74萬9,700元。出租方其餘請求駁回，訴訟費用承租方負擔 69%。

1. 「辦不了工廠登記」救不了承租方。 第 7 條第 12 項寫的是出租方以現況交付，承租方承租前應自行查明是否合於使用目的；用途依法無法變更時是「雙方同意終止」，不是給承租方一個人說終止就終止的權利。法院也看了承租方自己的 email 和存證信函：寫的是「營運規劃」「並非針對貴公司或廠房」。出租方的總經理在另一件案子作證，承租方從承租到開庭，都沒有要求過要符合什麼規定，也沒反應過要變更用途或辦工廠登記。法院認為，終止是承租方自己的因素，跟出租方、跟這棟廠房無關。

2. 兩棟不算綁在一起。 G、H 兩棟雖然相鄰，但租期不同、租金分開算分開付，也沒約定一份終止另一份跟著終止，不是聯立契約。

3. 鑰匙沒還，就是還在占有。 鑰匙只有承租方有，出租方進不去；9 月 11 日現場還有遺留物和沒清的裝潢管線。法院認為，遺留物由出租方處理的條款，是在點交之後才適用，不能拿來主張自己已經放棄占有。

4. 18 個月租金：照算，一毛不砍。 法院認這是「賠償總額預定」的違約金，出租方不必另外證明損失多少。而且這條對雙方一體適用，出租方違約也要付 18 個月，法院認為雙方簽約時已經評估過風險，應受拘束，不予酌減：74萬9,700元 × 18 個月＝1,349萬4,600元。

5. 3 倍違約金：照月算，但砍成 1 倍。 「自終止租約之翌日起」的文字，法院認為就是每月持續計算到返還為止，不是一次性。但這條只罰承租方，而且出租方另外還能請求實際損害，法院認為 3 倍過高，減成 1 倍：2025 年 2 月到 8 月共 7 個月，74萬9,700元 × 7＝524萬7,900元。

算起來：

五、給出租方、承租方、仲介的提醒

出租方

1. 提前解約條款寫具體。 本案寫「終止日前 18 個月書面通知，沒做到賠 18 個月租金」，通知期間、賠幾個月、用什麼方式通知都清楚，法院照算。
2. 雙方對等，比較站得住。 法院不砍 18 個月的理由之一，是這條出租方違約也一樣要付。只罰一方的條款，比較容易被認為過高。
3. 違約金不是寫越兇越好。 3 倍租金被砍成 1 倍。要的是對方願意早點搬走，寫一個說得出理由的倍數，加上「另有損害另外請求」。
4. 點交流程寫進租約。 本案承租方停付後一直沒交鑰匙，出租方進不去、也租不出去。寫清楚終止後幾天內會同點交、交還鑰匙，沒做到從哪一天起算違約金。

承租方

1. 簽 10 年約前，先算最壞的情況。 本案月租 74萬9,700元，提前解約一次就是 18 個月、1,349 萬。中途可能遷廠、縮編，就要在簽約時談：通知期縮短、賠的月數隨剩餘租期遞減，或第幾年後可以免賠解約。
2. 要辦工廠登記，簽約前查清楚。 本案承租方事後才主張「沒有建物登記，辦不了工廠登記」，但租約寫明承租前自行查明，法院不採。辦不下來就能解約，要寫成「承租方得單方終止、免付違約金」，「雙方同意終止」不夠。
3. 決定不租了，就正式點交。 鑰匙交出去、東西清乾淨、留下點交紀錄。鑰匙在手上一天，違約金就照算一天；本案判決後每月還要再付 74萬9,700元。
4. 書面理由要想清楚再寄。 本案 email 和存證信函寫「營運規劃」「並非針對廠房」，後來在法庭上改主張廠房有問題，法院直接拿這幾句話認定是承租方自己的因素。

仲介

1. 長約的解約條款，簽約前念給雙方聽。 通知期幾個月、賠幾個月、逾期不還幾倍，這三個數字用文字整理給雙方確認，留下紀錄。
2. 客戶要辦工廠登記，先問清楚再帶。 建物有沒有登記、能不能辦工廠登記，請承租方簽約前自己查證或找專業評估，並用文字留下這個建議。
3. 押金、保證金寫清楚能扣什麼。 本案租約寫了遺留物處理費用從保證金扣，但扣完不夠要怎麼辦、點交時怎麼確認，最好一起寫明，退場時比較不吵。

出處

• 臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 251 號民事判決（2026 年 3 月 27 日）
• 民法第 250 條、第 252 條、第 455 條、第 767 條、第 946 條、第 241 條；民事訴訟法第 79 條
• 審級狀態：截至 2026 年 10 月 10 日，司法院裁判書查詢的歷審清單有三筆：本判決、臺灣高等法院 115 年度審上移調字第 262 號調解筆錄（2026 年 8 月 11 日）、臺灣高等法院 115 年度審重上字第 207 號（2026 年 8 月 11 日，調解成立）。調解筆錄依法不公開，雙方最後怎麼和解無從得知。

二審已調解成立，最後的金額以雙方調解為準；本文整理的是一審判決，以判決原文為準，非法律意見。