一家公司要遷廠，看到廣告寫「可廠登」，買下新竹縣一間廠房，之後才發現辦不了工廠登記。買方回頭告仲介，求償加退服務費共 520 萬，一審全部駁回。仲介贏在兩樣東西：LINE 對話紀錄，和簽約當天的錄音。
這是臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 861 號民事判決（2026 年 1 月 28 日，一審）。買方已經上訴，本案尚未確定。
一、案情
- 標的：新竹縣一間廠房，土地是特定農業區甲種建築用地，建物用途是住宅（H2 類），賣方當時拿來當倉庫用。
- 廣告：仲介在網站刊登的物件廣告，特色欄寫「稀有甲建梯高廠房、可廠登」。
- 當事人：買方是一家做機械設備、電子零組件的公司，原本的廠不夠用，要遷廠。被告是仲介公司，以及經手的業務。
- 買賣：2024 年 6 月 25 日第一次簽約，總價 4,080 萬元。公司買住宅用途的房屋要經內政部許可，這次申請被否准，雙方調整條件後，7 月 31 日重新簽約，完成過戶。
- 問題：買方之後請建築師向縣府詢問能不能把用途從住宅改成工廠。縣府回覆，工廠建築物要臨接寬 8 公尺以上的道路（或以私設通路連接道路），這間不符合。買方只好另外租廠房。
買方的請求：
| 項目 | 金額 | 對象 |
|---|---|---|
| 另外租廠房的租金 | 75萬元 | 仲介公司和業務連帶 |
| 裝潢、冷氣、配電等工程費 | 369萬4,625元 | 仲介公司和業務連帶 |
| 小計：損害賠償 | 444萬4,625元 | |
| 退還服務費 | 75萬6,000元 | 仲介公司 |
| 合計 | 520萬0,625元 |
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 2024 年 5、6 月 | 買方在不動產網站看到廣告，聯繫仲介 |
| 第一次聯繫 | 據店長證詞，業務一開始就說建物用途是住宅、不能直接辦工廠登記、路很小，傳了路況照片，問買方還要不要看 |
| 2024.06.12 | 買方到現場看屋；仲介當天用 LINE 傳土地、建物的登記資料和建物測量成果圖 |
| 2024.06.25 | 第一次簽約，總價 4,080 萬元 |
| 2024.07.11 | 內政部函：公司買住宅用途房屋的許可申請，否准 |
| 2024.07.31 | 重新簽約；當天有錄音 |
| 2024.10.22 | 縣府函：工廠建築物要臨接寬 8 公尺以上道路 |
| 2025.12.29 | 言詞辯論終結 |
| 2026.01.28 | 一審判決：買方的請求全部駁回 |
| 之後 | 買方上訴，臺灣高等法院 115 年度上字第 992 號審理中 |
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主文：買方的請求和假執行聲請都駁回，訴訟費用由買方負擔。
法院的理由，分成三塊：
1. 仲介沒有隱瞞。 法院看了三樣紀錄：
- LINE 對話：業務問「你需要廠登嗎？」，也傳了「甲建廠房申請廠登的資訊」；看屋後，用 LINE 傳了土地、建物的登記資料和建物測量成果圖，上面都有使用分區和使用地類別。
- 店長證詞：店長到庭作證，第一次帶看她就在場，當時就跟買方說建物用途是住宅，要辦工廠登記得先變更用途，請買方去問建築師。法院認為證詞和 LINE 紀錄相符。
- 內政部否准：買方是公司，買住宅用途的房屋要先經內政部許可，這次申請被否准，雙方才重新簽約。法院認為，買方 7 月 31 日簽約時，已經明確知道建物用途是住宅。
2. 廣告寫「可廠登」，不算不實。 依工廠管理輔導法第 9 條和非都市土地使用管制規則，甲種建築用地可以作為「無公害性小型工業設施」使用。法院認為，在這個條件下，這筆不動產確實可以拿來辦工廠登記，仲介提供的資訊沒有錯誤或不實。
3. 能不能設廠，是建築專業，不是仲介的義務。 買方的產業要辦工廠登記，廠房面積要 150 平方公尺以上，還要臨接 8 公尺以上道路。法院認為，這要買方自己研究法規，再請建築師評估，屬於高度建築專業，不能要求仲介事先知道買方的業務內容和廠房規格。
法院也引用了兩段話：
- 簽約當天的錄音：店長問買方有沒有把圖面拿給建築師，買方說有，建築師看了說「它其實不能做到 100 平方公尺」；買方又說「一定要做 24 以內，因為他路不到 8 米」「八米以下只有 24 坪」。
- 買方在法庭上的說法：買之前不知道設廠要臨 8 公尺以上道路；能不能辦工廠登記，買之前沒有請建築師確認過，是看到廣告寫可以廠登。
法院據此認為，買方簽約前已經知道路寬不到 8 米、能做的面積只有 24 坪，還是簽了約；仲介已經盡了調查和報告的義務，收服務費有法律上的原因，不用退。
四、對商仲的教訓
- 「可廠登」別單獨寫。 本案法院認為甲種建築用地可作無公害性小型工業設施，所以不算不實。但這是法院就本案的判斷，買方也已經上訴。要寫，就把條件一起寫：建物登記的用途、門前路寬、大概能做多大面積。
- 第一次聯繫就講限制。 本案業務一開始就說用途是住宅、路很小，先傳路況照片，再問客戶要不要看。客戶看完限制還想看，才帶。
- 資料用 LINE 傳，簽約留錄音。 本案仲介能贏，靠的是 LINE 裡的對話和傳過去的登記資料，以及簽約當天的錄音。口頭講過的事，法院很難認定；留下紀錄的，才算數。
- 問清楚客戶要做什麼廠。 不同產業、不同規模，工廠登記的條件不一樣。本案買方需要 150 平方公尺以上、臨 8 公尺以上道路。客戶說要辦工廠登記，就請他簽約前先找建築師評估，並把這個建議也用文字留下來。
出處
- 臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 861 號民事判決（2026 年 1 月 28 日）
- 民法第 179 條、第 184 條、第 188 條、第 567 條、第 571 條；不動產經紀業管理條例第 21 條、第 24 條之 2、第 26 條；工廠管理輔導法第 9 條；平均地權條例第 79 條之 1
- 審級狀態：截至 2026 年 10 月 9 日，司法院裁判書查詢的歷審清單有三筆：本判決、臺灣高等法院 115 年度審上字第 425 號（2026 年 8 月 11 日）、臺灣高等法院 115 年度上字第 992 號；後兩筆都標示為案件繫屬中或無裁判書。
本案尚未確定，以判決原文為準，非法律意見。
