一家公司 1996 年在桃園租地蓋廠，地主是持有它 99.99% 股份的母公司。十幾年後，這塊地因為母公司的票款債務被法院拍賣，由買方拍定。
買方 2014 年就繳足價金，承租方先打「我有優先承買權」，輸了；買方 2020 年拿到權利移轉證書後告拆屋還地，承租方再改口說「廠房是原地主蓋的，應該推定有租賃關係」，又說拆廠會損失 24 億元。一審、二審都判承租方拆除、還地，並從 2020 年 6 月 15 日起每個月付 71萬6,737元。最高法院 2026 年 9 月 16 日駁回上訴，全案確定。
這是臺灣高等法院 114 年度重上字第 344 號民事判決（2026 年 3 月 31 日），一審為臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 502 號（2024 年 8 月 30 日）。
一、案情
- 土地：桃園市一片工業用地，原屬一家公司（以下稱原地主）。
- 廠房：原地主轉投資設立的子公司（以下稱承租方），1996 年起向原地主租地，租約寫「出租與乙方建廠使用」。廠房 1997 年 7 月 21 日建築完成，鋼筋混凝土造，地面層 1,397.13 平方公尺、二樓 2,308.46 平方公尺、地下層 2,739.77 平方公尺。承租方與原地主的租約月租 37萬3,448元。
- 法拍：原地主因票款債務被強制執行，土地由買方拍定。買方 2014 年 12 月 14 日繳足價金。
- 占用範圍：承租方的廠房、辦公室、守衛室、汙水處理池、機房、儲水桶、棚架等，占用 2,253.89 坪。
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 1996.03 | 原地主為籌備中的承租方開會，決議「以原地主名義申請」建築許可，以爭取時效 |
| 1996.05.28 | 承租方設立登記，資本額 6億6萬元，原地主持股 99.99% |
| 1996.11.09～14 | 原地主同意把起造人名義讓給承租方；申請書寫工程進度「0％」，主管機關准予備查 |
| 1997.07.21 | 廠房建築完成 |
| 2013 | 法院執行處現場履勘，承租方財務經理說「我們是 85 年 9 月 1 日起租地建廠」 |
| 2014.12.14 | 買方拍定後繳足價金 |
| 2015～2021 | 買方訴請確認承租方的優先承買權不存在：一審買方敗訴，二審改判優先承買權不存在，2017 年最高法院維持；承租方再審也被駁回 |
| 2020.06.15 | 買方拿到權利移轉證書，取得所有權 |
| 2024.08.30 | 一審（桃園地院）：買方全部勝訴 |
| 2026.03.31 | 二審（高院）：駁回承租方上訴，並把要拆的範圍寫得更明確 |
| 2026.09.16 | 最高法院 115 年度台上字第 1303 號裁定駁回上訴，確定 |
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買方請求：拆除占用的建物和設備、把土地騰空返還；從 2020 年 6 月 15 日取得所有權起，按估價師評估的月租金 71萬6,737元付到還地為止。
承租方的抗辯：
- 推定租賃。 廠房其實是原地主出錢蓋到結構體完成，1996 年 11 月 9 日才讓給承租方。土地和房屋原本屬於同一人，依民法第 425 條之 1，買方和承租方之間在房屋能用的期間內推定有租賃關係，不是無權占有。之前說「租地建廠」，是當時缺乏證據的誤解。
- 權利濫用。 買方拿回土地只是私人利益；承租方搬遷、重建、停工的損害高達數十億元（另提出合計 24 億餘元的表格），還影響數百名員工，請求駁回。
- 租金太高。 應以土地法第 97 條、第 105 條的申報總價年息 10% 為上限，每月 20萬6,347元；估價也比原租約的 37萬3,448元高太多。
四、法院怎麼判
主文：駁回承租方的上訴。承租方要拆除廠房、辦公室、地下層（2,739.77 平方公尺）與守衛室、汙水處理池等建物設備，把土地騰空返還；並從 2020 年 6 月 15 日起，每月付 71萬6,737元到返還為止。
1. 推定租賃：土地和廠房從來不是同一個人的。 推定租賃的前提，是土地和房屋原本屬於同一人。法院認為廠房不是原地主出錢蓋的：
- 承租方自己在執行程序和前案再審中，至少四次說廠房是「租地建廠」，租約也寫「出租與乙方建廠使用」；前案輸了才改口，法院不採。
- 原地主只是在承租方設立前，先借用自己的名義申請，等承租方設立後再變更起造人。變更申請書寫工程進度「0％」，同意書上「施工中」三個字還被刪掉，法院認為雙方的意思就是之前的工程成果都屬於承租方。
- 承租方提出原地主和營造廠的承攬合約，但只有付款期程，沒有任何實際付款紀錄。
2. 權利濫用：不成立。 買方是透過公開拍賣取得，沒有惡意；廠房設備占了土地大部分，不拆就無法開發；這是私權糾紛，不涉公共利益。占用的 2,253.89 坪在 2020 年的市價評估為 3億2,005萬2,380元，買方 2014 年就繳足價金，到現在都不能使用。依承攬合約，廠房結構體及庭園的建築成本是 7,550 萬元，1997 年完工至今約 29 年，價值逐年折舊。承租方 24 億元的表格是自己做的，沒有依據；拆除和停工損失，是無權占有應該自己承擔的結果。
3. 月租：照估價，不受 10% 上限。 土地法第 97 條的上限只適用城市地方供住宅用的房屋；本案是營業使用，不受限制。相當於租金的不當得利，看的是承租方占用得到的利益，也不能沿用承租方跟原地主之間的租金。估價師用比較法（權重 70%）和積算法（30%），評估 2020 年每坪每月 318 元：
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 占用面積 | 2,253.89 坪 |
| 每坪每月租金 | 318 元 |
| 每月應付 | 71萬6,737元 |
| 承租方主張的上限（10%） | 20萬6,347元，不採 |
| 承租方主張的原租約租金 | 37萬3,448元，不採 |
4. 最高法院：上訴不合法。 最高法院認為承租方的上訴理由只是在爭執事實認定，沒有具體指出二審違背哪條法令，2026 年 9 月 16 日裁定駁回。
五、給承租方、買方、仲介的提醒
承租方（租地蓋廠）
- 地主的土地有沒有抵押、查封，簽約前和租期中都要看。 廠房蓋得再大，地是別人的；地主的債務一出問題，土地就可能被拍賣。
- 說法前後要一致。 本案承租方在不同程序裡一再說「租地建廠」，等前案輸了才改說「是原地主蓋的」，法院直接拿過去的說法認定事實。
- 起造人掛誰的名字、誰出的錢，留好紀錄。 本案承租方想證明原地主出資，拿不出付款憑證。
- 租地蓋廠的權利怎麼保障，簽約前請專業人士評估。 這類官司一打就是好幾年，判決確定後還要每月付占用金。
買方（投標法拍）
- 地上有別人的廠房，先估要打多久。 本案買方 2014 年繳足價金，2020 年才拿到權利移轉證書，2026 年才確定可以拆屋還地。
- 占用金可以請求，但要有依據。 本案法院採估價師的租金評估，從取得所有權那天起算。
仲介
- 帶客戶看法拍地，先問清楚地上物是誰的。 有沒有租約、有沒有人主張優先承買或推定租賃、有沒有官司，都會影響多久能用。
- 帶承租方租地蓋廠，提醒他查土地的負擔。 用文字留下這個建議。
出處
- 臺灣高等法院 114 年度重上字第 344 號民事判決（2026 年 3 月 31 日）
- 臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 502 號民事判決（2024 年 8 月 30 日）
- 最高法院 115 年度台上字第 1303 號民事裁定（2026 年 9 月 16 日，上訴駁回）
- 民法第 148 條、第 179 條、第 181 條、第 425 條之 1、第 767 條；土地法第 97 條、第 105 條；強制執行法第 98 條
- 審級狀態：截至 2026 年 10 月 10 日，司法院裁判書查詢的歷審清單有六筆，最後一筆為上述最高法院裁定，本案已確定。
本文為判決整理，以判決原文為準，非法律意見。
