買方付了 640 萬就違約，賣方想全部沒收：法院只准扣 8 萬，判退 632 萬　彰化地院一審判決

買方看到廣告「現有工業用廠房，可三照」，以 1,600 萬元買下彰化縣一處丁種建築用地和廠房。付了 640 萬元之後，他說土地是污染列管場址、辦不了三照，自己被騙了，尾款 960 萬元不付。賣方解約，640 萬元全部沒收。

法院認為買方早就知道污染，撤銷、解約都不成立，賣方解約有效。但 640 萬元全沒收太高，只准扣 8 萬元，判賣方退 632 萬元。

這是臺灣彰化地方法院 112 年度重訴字第 66 號民事判決（2024 年 5 月 13 日，一審）。賣方上訴後，二審在 2025 年 6 月 24 日調解成立，調解內容沒有公開。以下是一審法院怎麼看。

一、案情

• 標的：彰化縣一處丁種建築用地與地上廠房，總價 1,600 萬元。
• 土地狀況：2016 年 6 月 21 日被縣政府公告為土壤污染控制場址，劃為土壤污染管制區，土地使用與人為活動受管制；土地登記上也有註記。現場留有電鍍液桶。
• 廣告：賣方委託的仲介刊登「現有工業用廠房，可三照」「小坪數丁種建地」。三照指工廠登記、公司登記、營利事業登記。
• 付款：簽約款 160 萬元、備證用印款 480 萬元，合計 640 萬元已付；完稅款 960 萬元應在 2023 年 2 月 17 日前付，一直沒付。
• 第 17 條第 2 點：「買方知悉本案土地註記為土壤污染控制場地，土地及建物為現況交屋，現場遺留電鍍液由賣方負責處置，其餘遺留物由買方處置」。
• 第 12 條第 2 項後段：買方毀約不買或有其他違約情事，賣方解除契約後，得沒收買方已付的全部款項。

二、時間線

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三、雙方怎麼吵

買方主張：

1. 被仲介誤導、被賣方騙。 以為可以申請三照，其實土地是污染控制場址，無法作工廠生產使用。依民法第 88 條、第 92 條撤銷買賣；不然依第 359 條以物有瑕疵解約。
2. 就算賣方解約有效，640 萬元也太多。 請法院酌減違約金，退還多扣的部分。

賣方與仲介（仲介以參加人身分加入，輔助賣方）主張：

1. 買方簽約時就知道土地是污染控制場址，交易過程也告知過；價格比行情低。
2. 買方說買來當放鋁料的倉庫，從沒說要三照；三照也不是契約內容。
3. 沒收 640 萬元是懲罰性違約金，不必酌減。

四、法院怎麼判

主文：賣方應返還 632 萬元，自 2023 年 3 月 28 日起加計 5% 利息；買方其餘請求駁回。訴訟費用賣方負擔 98%。

1. 「可三照」的廣告，不算契約內容。 廣告是要約引誘，要看雙方有沒有在洽談時把它談成條件。仲介兩位員工作證：買方說要買來當倉庫放鋁料，沒提過要三照；糾紛發生後，買方還請仲介幫忙找下一間農地廠房，仲介說明農地廠房辦不了三照，買方回答他的事業不需要三照。買方的配偶作證說一定要能辦三照才買，但法院認為他和買方利害一致，而且他自己承認原本的工廠和續租的工廠都沒辦三照，不採。

2. 污染是公開資訊，買方知道。 公告和土地登記註記都是公開資訊。仲介在收斡旋金時就說明土地受污染、不能貸款，只能現金買；簽約時代書看著登記資料寫上第 17 條第 2 點，也口頭解說；買方配偶也承認在現場看到很多電鍍液桶子，仲介說過土地受污染。成交價每坪約 9.8 萬元，證人說彰化丁種建築用地行情約每坪 15 到 18 萬元。法院認為買方沒有陷於錯誤，也沒有被騙。

3. 買方知道瑕疵，就不能拿瑕疵解約。 民法第 355 條：買方簽約時已經知道物有瑕疵，賣方不負擔保責任。

4. 賣方解約有效。 契約有效，買方就有付 960 萬元的義務，不付就是毀約不買，賣方依第 12 條第 2 項解約有據。

5. 沒收 640 萬元是違約金，而且是「賠償損失」那一種。 已付的價金被沒收，就變成違約金。第 12 條第 2 項後段沒有懲罰性違約金的字樣；同條第 4 項「違約金不妨礙損害賠償請求」，法院認為只針對另一種按日千分之 0.5 計算的違約金，不包括沒收條款。無從認定雙方要的是懲罰性，依民法第 250 條第 2 項就視為賠償總額預定，要看賣方實際損失多少。

6. 只准扣 8 萬元。 法院看了賣方的狀況：

• 賣方自己說，因為買方違約，電鍍液還沒清，沒有花到清理費；
• 房地沒有過戶，還在賣方手上使用；
• 賣方當初買進這塊地時，另案已經判前手和其董事連帶賠賣方 1,500 萬元（因為沒清廢棄物）；
• 賣方沒有具體說明買方違約讓它損失多少。

法院以買方遲付 960 萬元的利息損失計算違約金。從付款期限到解約，其實約 1 個月，但買方自己主張以 2 個月計算，對賣方更有利，法院照採：

五、給賣方、買方、仲介的提醒

賣方

1. 污染、列管寫進契約「買方已知悉」。 本案第 17 條第 2 點，加上仲介和代書的說明，讓買方的撤銷、解約全部不成立。
2. 沒收條款寫了，不等於拿得到。 沒寫明是懲罰性，法院就當作賠償損失，要看實際損失；房子還在手上、沒花錢，損失就很小。
3. 買方違約時，把損失整理出來。 本案賣方主張不必酌減，沒說明損失多少，法院只能用利息算。

買方

1. 公告、登記上的註記，不能說不知道。 簽約前自己查一次，看不懂就問清楚再簽。
2. 用途的條件要寫進契約。 一定要能辦工廠登記，就寫成契約條件；廣告上的字，法院不一定認。
3. 反悔要付代價。 本案最後一審只扣 8 萬元，但打了一審、再到二審調解，時間和律師費都是成本。

仲介

1. 廣告用語要保守。 本案「可三照」被拿來當受騙的理由；物件有污染列管，廣告就不要寫得像沒問題。
2. 重要的限制，帶看時講、簽約時寫、當場念。 本案仲介收斡旋金時就說明污染、不能貸款，代書簽約時寫進條款並解說，員工出庭作證，是仲介站得住的關鍵。
3. 客戶的用途記下來。 本案買方說要當倉庫放鋁料，證人記得清楚；用文字留存更好。

出處

• 臺灣彰化地方法院 112 年度重訴字第 66 號民事判決（2024 年 5 月 13 日）
• 民法第 88 條、第 92 條、第 179 條、第 250 條、第 252 條、第 355 條、第 359 條
• 審級狀態：截至 2026 年 10 月 10 日，司法院裁判書查詢的歷審清單有五筆：本判決、彰化地院 2024 年 8 月 1 日裁定（賣方上訴，上訴利益 632 萬元）、臺灣高等法院臺中分院 113 年度重上字第 190 號（2025 年 6 月 24 日，調解成立）、114 年度上移調字第 335 號調解筆錄（2025 年 6 月 24 日）、113 年度上移調字第 521 號（無裁判書）。調解筆錄依法不公開，雙方最後怎麼和解無從得知。

二審已調解成立，最後的金額以雙方調解為準；本文整理的是一審判決，以判決原文為準，非法律意見。