租約到期不搬走：月租 10 萬的廠房，法院判每個月付 30 萬，前 14 個月連律師費共 490 萬　彰化地院一審判決

彰化一間廠房的租約到期，承租方在調解時同意搬走，之後沒有搬。租約寫著到期不還要付月租 2 倍的違約金，法院判承租方每個月付 30 萬：10 萬是相當於租金的不當得利，20 萬是違約金。

這是臺灣彰化地方法院 113 年度訴字第 446 號民事判決（2025 年 10 月 31 日，一審）。

一、案情

• 標的：彰化一處廠區，有圍牆圍起來的土地和上面的廠房。
• 當事人：出租方是一家公司；承租方是一家公司，承租方的負責人對租約的履行負連帶保證責任。承租方在這份租約之前，已經連續向出租方承租這個廠區多年。
• 租期：2022 年 1 月 1 日到 2022 年 3 月 31 日。
• 租約第 6 條：租期屆滿，除非出租方同意續租，如果沒有及時交還房屋，出租方每月可以向承租方要求「月租金之貳倍違約金」，一直到交還為止；不滿一個月，以日租金折算。
• 租約第 12 條：承租方違約讓出租方受損，出租方因打官司繳的訴訟費、律師費，都由承租方賠償。
• 問題：租約到期後承租方沒有搬。出租方提告請求遷讓，雙方調解成立，承租方的負責人親自出席簽名，同意 2022 年 11 月 30 日前遷讓返還。期限到了承租方還是沒有搬，出租方以調解筆錄聲請強制執行。承租方接到執行命令後，陸續以租地建屋、確認所有權等主張，提起債務人異議之訴、確認優先購買權存在、第三人異議之訴等訴訟，同時聲請停止執行；停止執行的聲請沒有獲准，就撤回。
• 點交：2024 年 5 月 14 日，廠房經強制執行點交完畢，但承租方仍用圍牆和鐵門隔著土地，出租方沒辦法使用。

二、時間線

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三、法院怎麼判

主文：承租方和負責人連帶給付出租方 490 萬元及利息；另外從 2024 年 2 月 1 日起，到返還土地和廠房為止，每月 1 日連帶給付 30 萬元，不滿一個月按日給付 6,666 元。訴訟費用由承租方和負責人連帶負擔。

490 萬怎麼算出來的（2022 年 12 月 1 日到 2024 年 2 月 1 日，共 14 個月）：

之後每個月 30 萬元＝違約金 20 萬元＋相當租金 10 萬元；按日算是 3,333 元＋3,333 元＝6,666 元。

承租方的抗辯，法院都沒採：

1. 「只租了廠房，土地不在租約裡」：不採。 法官 2025 年 5 月 17 日到現場勘驗，土地四周有圍牆，已經是一個完整的廠區，法院認定租的範圍包含土地和上面的廠房。另一件判決（彰化地院 113 年度重訴字第 79 號）也認定租約範圍包含土地。
2. 「土地是借給我們用的」：沒有被採納。 承租方主張出租方同意他們在空地上另外蓋廠房，土地是無償借用、沒有期限。判決沒有逐點回應這個說法；法院認定土地在租約範圍內，判承租方返還土地和廠房。
3. 「違約金太高，應該減少」：不採。 法院認為，這條違約金是懲罰性的違約金，可以和相當租金的不當得利一起請求；承租方如果覺得違約金太高，就應該早點照承諾搬走，本件違約金沒有過高，不必酌減。
4. 「應該照土地法的租金上限算」：不採。 承租方主張相當租金要按申報地價和房屋估定價額計算。法院認為，土地法對租金上限的規定是保障承租人，跟不當得利無關。

四、對商仲的教訓

1. 逾期不還的違約金寫進租約。 本案租約寫「每月得要求月租金之貳倍違約金至交遷為止」，法院據此判每月 20 萬違約金。
2. 律師費由違約方負擔，也要寫。 本案租約第 12 條寫訴訟費、律師費由承租方賠，法院判了律師費 70 萬元。
3. 負責人簽連帶保證。 承租方的負責人簽了連帶保證，法院判他和承租方一起負責。
4. 租的範圍寫清楚。 本案租約用門牌寫租賃標的，承租方主張只租廠房、不含土地，法官到現場勘驗後才認定土地也在租約裡。簽約時把土地和建物都寫進去。

出處

• 臺灣彰化地方法院 113 年度訴字第 446 號民事判決（2025 年 10 月 31 日）
• 民法第 179 條、第 450 條第 1 項、第 455 條
• 審級狀態：一審判決。截至 2026 年 10 月 8 日，司法院裁判書查詢的歷審清單只有本判決和一筆交付法庭錄音光碟的裁定（114 年度聲字第 37 號），沒有上訴審的紀錄，也沒有標示案件仍在繫屬。

個案以判決原文為準，非法律意見。