買方談到最後反悔，很少是因為嫌價格貴。
比較常見的是——他把成交價當成全部的錢，後來發現不是。
成交之外的七筆
一、契稅。買賣移轉要繳，依契價與稅率計算。
二、印花稅。買賣契據要貼花。
三、地政規費。登記費、書狀費，金額不大但是必要支出。
四、仲介與法律服務費。
五、中古廠房的整修與補強。這一筆最容易低估。老廠房的屋面、地坪、結構補強，動輒是成交價的一到兩成。
六、消防、環保、機電改善。如果用途要變、或現況不符現行標準，這筆是硬性支出。倉庫類的自動撒水，光工程費依政府採購決標紀錄就落在兩百到四百萬區間。
七、持有期間的稅費。地價稅、房屋稅、保險、維護費。工業用地的地價稅如果沒申請特別稅率，一般用地累進最高到 55‰。
為什麼商仲要主動講
因為買方遲早會算到。
等他自己算出來才發現差一大截，那個落差會歸咎到你身上——「當初怎麼沒說」。
反過來，帶看時就把這七筆列給他看，他會覺得你在幫他做決定，不是在推銷。而且先講的人有定價權：你把總成本攤開來談，價格的討論就從「這間貴不貴」變成「這間划不划算」。
一個實務做法
做一張兩欄的表給買方：取得成本與啟用成本。
取得成本：成交價、契稅、印花稅、規費、服務費。 啟用成本：整修補強、消防環保機電、變更使照（如需要）、搬遷。
兩欄加起來才是他真正要準備的錢。
這張表花你十分鐘，但它會讓客戶記住你。
最常被忽略的那一筆
用途不符。
建物本身合法，但使用執照登載用途是倉庫或辦公室，實際卻拿來生產。這種情況違反《建築法》，被查獲會勒令停工並要求變更使用執照。
而變更使照要跑建管流程、要建築師簽證、可能要補消防與結構——那不是一筆小錢，也不是一個月能完成的事。
帶看時看使照的「核准用途」欄位，比看坪數重要。
來源
＊本文為公開資料、法規與媒體報導之整理與撰寫。各項稅費之實際金額依個案契價、面積與所在縣市規定計算，請以稅捐稽徵機關核定為準。