鴻海精密工業 2026 年 8 月 12 日公告，董事會通過購置新北市土城區中山路 28 號的土地及地上物，交易金額新台幣 10 億元（不含相關稅費及交易成本）。
這筆案子把工業地估價的每一個環節都攤開來了。
標的條件
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 地號 | 土城區沛陂段 388 地號 |
| 土地面積 | 5,008.52 平方公尺（約 1,515 坪） |
| 使用分區 | 乙種工業區 |
| 建蔽率 | 60% |
| 容積率 | 210% |
| 估價結果 | 10.41 億、10.11 億（兩家機構） |
| 每坪 | 66.7 至 68.68 萬 |
| 重建後規劃 | 廠辦 3,182 至 6,364 坪 |
| 用途 | 光通訊產業、超精密模具及精密成型 |
賣方鑫鴻國際投資公司的負責人與鴻海主要股東有二親等以內血親關係，依法認定為關係人交易——所以才會有兩家估價機構的數字被公開。
這筆案子最有價值的一件事
它公開了「乙種工業區、建蔽率 60%、容積率 210%」的實際條件。
網路上很多文章寫「乙工容積率就是 210%」。這筆案子確實是 210%——但那是這一筆土地的都市計畫規定，不是全國通則。
都市計畫工業區的容積率由各縣市的都市計畫書個別訂定。台中、桃園、高雄各不相同，同一個縣市不同都市計畫區也不同。
正確的問法永遠是「這一筆多少」，不是「乙工多少」。（延伸閱讀：乙工和丁建差在哪）
怎麼從條件反推可蓋量
用公開的數字自己算一次：
``` 土地 1,515 坪 × 容積率 210% = 3,182 坪 ```
公告寫「重建後可規劃廠辦面積約 3,182 坪至 6,364 坪」——下限就是法定容積算出來的 3,182 坪，上限 6,364 坪是它的兩倍。
差的那一倍從哪來？公告沒說。可能包含免計容積的部分（機電、停車、陽台等）、或其他獎勵。
但重點是：拿到分區、建蔽率、容積率三個數字，你就能算出可蓋量的底線。 這是跟客戶談工業地時最基本、也最有說服力的一段。
每坪 67 萬貴不貴
要看你比什麼。
同一時期的桃園：台光電買大園產業園區土地每坪約 26.9 萬、日月光買中壢乖乖廠土地每坪約 49.9 萬。（一週 114 億全砸桃園）
土城 67 萬 vs 中壢 50 萬 vs 大園 27 萬。
同樣是工業地，雙北與桃園的價差就在這裡。 客戶說「我要工業地」的時候，先問他能接受哪一段。
來源
資料口徑：交易金額、地號、面積、分區、建蔽率、容積率、估價結果與規劃用途均引自鴻海精密工業 2026 年 8 月 12 日公告內容；桃園三筆比較案例引自媒體報導。可蓋量之算式為依公開條件之簡易換算，實際須依建築法規與個案設計。本文為公開資訊之整理與撰寫，非投資建議。