屋主說「我這是工業用地」，這句話等於沒說。
工業用地至少分兩套制度，法源不同、數字不同、要查的文件也不同。搞混的話，估價會差很多。
兩套制度
| 都市計畫工業區 | 丁種建築用地 | |
|---|---|---|
| 誰在管 | 都市計畫法＋各縣市都市計畫書 | 區域計畫法＋非都市土地使用管制規則 |
| 常見稱呼 | 乙工、甲工、特種工業區 | 丁建、丁工 |
| 容積率 | 各縣市都市計畫書個別訂定，沒有全國統一值 | 300%（法定） |
| 建蔽率 | 同上 | 70%（法定） |
| 要查哪裡 | 該都市計畫書與土地使用分區證明 | 土地登記謄本的使用地類別 |
丁建的數字是法定的
依非都市土地使用管制規則第 9 條，非都市土地各種建築用地的上限是：
| 使用地類別 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 甲種建築用地 | 60% | 240% |
| 乙種建築用地 | 60% | 240% |
| 丙種建築用地 | 40% | 120% |
| 丁種建築用地 | 70% | 300% |
丁建是四種裡最寬的。這是它的價值。
但第 9 條有但書，這才是重點
同一條裡有四項例外，任何一項都可能讓上面的數字失效：
一、地方政府可以往下調。
條文明定「直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降」。所以 300% 是上限，不是保證。
二、核定的開發計畫可以不受限制。
經區域計畫擬定機關核定的開發計畫，若規劃為工商綜合區或非製造業工業區，建蔽率與容積率依核定計畫管制，不受第 9 條限制。
三、走工輔法第 28 條之 10 變更編定的，建蔽率不受限制但不超過 70%。
四、經核定的土地使用計畫如果低於上述標準，依該計畫管制。
所以正確的問法不是「丁建容積率多少」，是「這一筆的容積率多少」——要查該縣市有沒有調降、有沒有核定計畫。
都市計畫工業區沒有統一數字
這是最常被講錯的一點。
網路上很多文章寫「乙工容積率 210%」。那是某個都市計畫的數字，不是全國通則。都市計畫工業區的容積率由各該都市計畫書訂定，台中、桃園、高雄各不相同，同一個縣市不同都市計畫區也不同。
要拿到正確數字，只有一條路：調該筆土地的土地使用分區證明，或查該都市計畫書。
不能用「乙工都是 210%」去估價。
帶看與開發的三個動作
一、先分清楚是哪一套。 看土地登記謄本：寫「使用地類別：丁種建築用地」的是非都市；都市計畫區內的土地登記謄本不會有使用地類別欄位，要另外調分區證明。
二、容積率一律以文件為準，不引用通則。 尤其都市計畫工業區。
三、問屋主「現況容積用了幾成」。 沒用滿的，才有立體化容積獎勵的空間——那是另一套可以多拿最高 50% 的制度。
來源
資料口徑：建蔽率、容積率與四項但書均引自非都市土地使用管制規則第 9 條現行條文。都市計畫工業區之容積率因各縣市都市計畫書而異，本文未列數值，實務上應以該筆土地之使用分區證明為準。本文為公開法規之整理與撰寫。