客戶說「我要找廠房」，你帶了十間去看，客戶到現場問一句「我做電鍍可以嗎」，然後這十間全部作廢。
問題不在你不夠認真。問題在使用執照上有一欄叫「使用類組」，而你沒有先看。
工業倉儲是 C 類，底下分兩組
依《建築物使用類組及變更使用辦法》附表一（附表一 PDF），C 類的定義是：
Ｃ類 工業、倉儲類：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理物品之場所。
底下兩組，法規原文逐字是這樣寫的：
Ｃ-１：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理工業物品，且具公害之場所。
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Ｃ-２：供儲存、包裝、製造、檢驗、研發、組裝及修理一般物品之場所。
兩句話只差在最後幾個字：一個是「工業物品，且具公害」，一個是「一般物品」。
網路上很多文章把這兩組講反，說 C-1 是一般、C-2 是有公害的。以法規原文為準：C-1 才是具公害的那一組。
記法只有一句：C-1 就是有公害那組。
法規自己有舉例，不用猜
同一個辦法的附表二「建築物使用類組使用項目舉例」直接列出用途：
C-1（具公害）
- 特殊工作場、工場、工廠（具公害）、自來水廠、屠（電）宰場、發電場
- 施工機料及廢料堆置或處理場、廢棄物處理場、污水（水肥）處理貯存場
- 變電所、飛機庫、汽車修理場（車輛修理場所、修車廠、車輛修配保管場、汽車站房）
C-2（一般物品）
- 一般工場、工作場、工廠
- 倉庫（倉儲場）、貨物輸配所、書庫
- 洗車場、汽車商場、電信機器室、電視（電影、廣播電台）之攝影場、實驗室
這裡有兩個實務上很容易踩的點：
第一，修車廠是 C-1，不是 C-2。很多人直覺覺得修車不算污染，但法規把它放在 C-1。
第二，倉庫和一般工廠同樣都是 C-2。所以「使照寫倉庫就一定不能做製造」這句話講得太滿——它們在建築使用類組上是同一組。真正卡住客戶的是下一節的兩關。
再上去還有 I 類：危險物品
Ｉ類 危險物品類：供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品及可燃性高壓氣體之場所。
附表二的舉例是：化工原料行、礦油行、瓦斯行、石油煉製廠、爆竹煙火製造儲存販賣場所、液化石油氣分裝場、加油（氣）站、儲存石油廠庫、天然氣加壓站。
所以完整的分級是：
C-2 一般物品 → C-1 具公害 → I 類危險物品
客戶做什麼，決定他需要哪一級。你手上的物件是哪一級，決定他能不能進去。
為什麼講錯就是白跑：改組別要動硬體
《建築法》第 73 條第 2 項寫得很直白：
建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組……應申請變更使用執照。
那「就去申請變更」不就好了？成本在附表三「建築物變更使用原則表」裡：
- C-2 改 C-1（同類跨組變更，標示為 △）：要重新檢討防火區劃、分間牆、內部裝修材料、直通樓梯步行距離、緊急進口設置、防火構造之限制、停車空間、無障礙設施——八個項目。
- C-1 改 C-2（標示為 ☆）：反過來就寬鬆很多，除停車空間與無障礙外其餘免檢討。
- 任何組別改成 I 類（標示為 ◎）：應依建築技術規則規定全部檢討，等於整棟按現行法規從頭來一次。
方向是不對稱的。往下（C-1 → C-2）容易，往上（C-2 → C-1、任何 → I）很貴。
這就是為什麼「客戶做電鍍、你帶他看 C-2 的廠房」不是小失誤——你等於在請他花錢改一棟建築物。
更前面還有兩關，跟建築沒關係
使用類組對了，工廠登記還不一定辦得下來。《工廠管理輔導法》卡了兩道：
第 9 條——土地
設立工廠所使用之土地，以利用都市計畫工業區、非都市土地編定為丁種建築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設廠之土地為限。
商業區的商辦大樓不在這個清單裡，沒有模糊空間。
第 15 條——建築物用途
工廠有下列情形之一者，不得辦理登記或變更登記：……二、違反土地使用管制規定。三、廠房利用違章建築或違反建築物使用用途。
所以真正的因果是：不是「使照寫倉庫」本身讓客戶辦不了工廠登記，而是「實際用途跟使照登記不一致」讓他辦不了。 這個說法比較精準，也比較經得起客戶的律師問。
順帶一提，第 10 條規定工廠設廠完成後要先取得登記，經核准登記後才得從事物品製造、加工——不是先做再補。
規格門檻：150 平方公尺與 2.7 公尺
《建築技術規則建築設計施工編》第十四章「工廠類建築物」適用於都市計畫工業區內與非都市土地丁種建築用地內的工廠（第 269 條），裡面有幾條可以直接拿去對物件：
- 第 271 條：作業廠房單層樓地板面積不得小於 150 平方公尺。
- 第 274 條：作業廠房之樓層高度扣除直上層樓板厚度及樑深後之淨高度不得小於 2.7 公尺。
- 第 272 條：辦公室與研究室合計不得超過作業廠房面積 1/5；附屬空間合計不得超過 2/5。客戶想把廠房當辦公室用，這條先擋。
- 第 278 條：作業廠房樓地板 1,500 平方公尺以上要設一處裝卸位，長度不得小於 13 公尺、寬度 4 公尺、淨高 4.2 公尺。物流客戶問「能不能停貨櫃車」，答案在這裡。
另外一條常被混用的是《工廠從事物品製造加工範圍及面積電力容量熱能規模認定標準》第 3 條：一般工廠的「一定面積」指廠房面積達 150 平方公尺以上，電力容量、熱能合計達 75 千瓦以上；但石油及煤製品、化學材料、化學製品這三類製造業，門檻降到 50 平方公尺 / 2.25 千瓦。
同樣是 150 平方公尺，一條在建築法系、一條在工廠法系，講的不是同一件事，別在客戶面前混著講。
一個補充：舊使照可能根本沒寫類組
《建築物使用類組及變更使用辦法》第 2 條第 3 項：
原核發之使用執照未登載使用類組者，該管主管建築機關應於建築物申請變更使用執照時，依前二項規定確認其類別、組別，加註於使用執照或核發確認使用類組之文件。建築物所有權人申請加註者，亦同。
意思是：老廠房的使照上可能空白。這時候不要自己猜，可以請屋主向主管建築機關申請加註。這是你能幫屋主做、而且對成交有實質幫助的一件事。
帶看前的一句話
不是「你要廠房還是廠辦」，而是——
「你的製程會不會有公害？」
會 → 目標是 C-1 的建物，而且要坐落在工業區或丁種建築用地上。 不會 → C-2 就夠，選擇範圍大很多。 牽涉油品、氣體、化工原料 → 那是 I 類，另一個世界，先問清楚再說。
問完這一句，你的帶看清單會少一半，而且少掉的都是不會成交的。
帶看前要對的四個欄位
- 土地使用分區——是不是工業區、丁種建築用地或其他依法可供設廠之土地
- 使照的使用類組——C-1、C-2，還是根本沒登載
- 使照的主要用途——寫的是廠房、倉庫，還是事務所
- 現有的工廠登記——這個門牌上有沒有登記中的工廠、產業類別是什麼
這四個對起來，你在客戶開口之前就知道答案。
