一個月內簽了三份租約，租下臺南學甲 2,068 坪的廠房和空地，每月租金合計 39 萬 2,070 元。承租方只付過其中一份的第一期。租約被終止後，他沒搬，還把廢棄物堆到沒租的土地上。
這是臺灣臺南地方法院 114 年度重訴字第 449 號民事判決（2026 年 8 月 10 日，一審）。承租方兩次開庭都沒到。
一、案情
- 標的：臺南學甲一處廠區，出租方自有廠房與土地。
- 三份租約：合計 2,068 坪、每月 39 萬 2,070 元（含稅，下同）。
| 租約 | 範圍 | 月租 |
|---|---|---|
| 一 | 纖維廠廠房及第一棟廠房，936 坪 | 15 萬 4,350 元 |
| 二 | 第二棟廠房旁空地及部分廠區，791 坪 | 16 萬 6,110 元 |
| 三 | 第二棟廠房，341 坪 | 7 萬 1,610 元 |
- 付了多少：只在 2025 年 8 月付過租約一的第一期租金；租約二、三一期都沒付，租約三的保證金 13 萬 6,400 元也沒繳。出租方實收保證金 58 萬 9,400 元。
二、時間線
| 時間 | 發生什麼事 |
|---|---|
| 2025.06 | 6 月 3 日、20 日、30 日，先後簽下三份租約 |
| 2025.08 | 付了租約一的第一期租金，之後沒再付 |
| 2025.11.27 | 欠租達兩個月租額，出租方寄存證信函催繳 |
| 2025.12.08 | 逾期未繳，出租方發函終止租約 |
| 2026.03.20 | 法院會同地政機關到場測量 |
| 2026.08.10 | 一審判決 |
三、法院怎麼判
主文三件事：清除廢棄物、騰空返還，連沒租、卻被堆了廢棄物和電器設備的 1,246.01 平方公尺土地也算；補欠租 95 萬 1,004 元；搬走前，從 2025 年 12 月 11 日起每月付 56 萬 1,996 元。
- 終止有效。 欠租達兩個月租額、催告後仍不付，出租方可以終止（民法第 440 條）。
- 欠租扣保證金。 到終止日共欠 154 萬 0,404 元，扣掉已收保證金，剩 95 萬 1,004 元。
- 每月 56 萬怎麼來。 廠房照原租金 39 萬 2,070 元；沒租的土地按原租金換算每平方公尺 56.12 元，6 萬 9,926 元；加上違約金 10 萬元。
- 雙倍違約金被砍。 租約約定不及時騰空，可「請求按照租金增加雙倍之違約金至遷讓為止」，出租方據此每月要 78 萬 4,140 元，法院減為 10 萬元（民法第 252 條）。
- 說廢棄物不是他的，沒證據。 承租方書狀說，廠房本來就有非法堆置的廢棄物、工廠登記無法依法過戶，但沒提出具體事證，法院不採。
四、對商仲的教訓
- 保證金收齊再點交。 已收的保證金抵完欠租，還差 95 萬 1,004 元。大面積、一次簽好幾份的租約，保證金和第一期租金到帳再點交。
- 點交拍照、列清單，雙方簽名。 承租方說廢棄物本來就在，因為沒舉證而輸；換成有照片的一方，結果可能不同。
- 租約附圖，標出範圍。 廢棄物堆到沒租的地，法院要到場測量才算得出占了多少。附配置圖、寫明範圍外不得堆放，求償好舉證。
- 違約金寫得兇，不等於拿得到。 每月 56 萬元裡，46 萬 1,996 元是照原租金算的占用損失，違約金只剩 10 萬。
出處
- 臺灣臺南地方法院 114 年度重訴字第 449 號民事判決（2026 年 8 月 10 日）
- 民法第 179、252、440、455、767 條
- 審級狀態：一審判決，承租方未到庭。截至 2026 年 10 月 2 日，司法院裁判書系統的歷審清單沒有上級審紀錄，無法確認是否確定。
個案以判決原文為準，非法律意見。
