續約一年、不到兩週就喊退租：舊約那條 2 億違約金照樣適用，判付 500 萬　高雄地院一審判決

增補契約簽完不到兩週，承租方發函：業務緊縮，要提前終止。出租方翻出 5 年前的原租約，第 7 條第 3 項寫著：違約金新台幣貳億元整。

這是臺灣高雄地方法院 113 年度訴字第 665 號民事判決（2026 年 2 月 26 日，一審）。本案已上訴，尚未確定。

一、案情

• 原租約：高雄一處廠房，2014 年 12 月起租 5 年，押金 1,000 萬元。
• 兩條關鍵條款（乙方＝承租方，甲方＝出租方）：

• 續約：2019 年 11 月 21 日簽增補契約，續租 1 年，月租改為 229 萬元；第 3 條寫「未變更內容均維持原不動產租賃契約書不變」。
• 提前終止：12 月 3 日，承租方以業務緊縮為由依第 2 款通知終止；因須提前 6 個月通知，租約到 2020 年 7 月 1 日才終止。
• 求償：出租方先就 2 億中的 500 萬元起訴。

二、時間線

三、法院怎麼判

主文：承租方付 500 萬元，自 2024 年 2 月 18 日起計息。承租方的三個抗辯，法院這樣回：

• 抗辯一，續約期間不適用：不採。 增補契約只改租期和租金，第 7 條第 3 項沒改，照樣適用。
• 抗辯二，有正當理由提前終止不該賠：不採。 條文寫「第六條第一項所述」，文義就包含第 2 款。承租方前法務經理作證，他理解這條只罰惡意解約，但沒跟出租方說過，還說「我覺得大家看文義應該都可以懂」。法院認為，真要排除，大可直接改條文。
• 抗辯三，2 億過高：採。 這條寫在違約條款下、雙方特別加註「違約金」，屬損害賠償總額預定，可以酌減。

酌減時，法院考量：承租方續約前就知道海外訂單逐年減少；但已提前 6 個月通知、履行 7 個月租期；原租約 5 年、續約只有 1 年，卻同樣約定 2 億。結論是續約期間的違約金以 500 萬元為適當，請求全准。

出租方另舉出租成本 2 千萬元、租金損失 1 億 1,782 萬 500 元、回復原狀費 4,776 萬 9,960 元，法院都不納入：成本沒舉證；另一件已確定的判決認定，承租方只需返還協議改建後的廠房。

四、對商仲的教訓

1. 增補契約一句話，就把舊約整份帶過來。 舊約每一條都跟著走，包括 2 億違約金。續約前，把有金額、有期限的條款逐條拿出來確認。
2. 心裡的解讀不算，寫進條文才算。 法務經理以為大家看得懂，法院只看文字。要限縮，就改條文本身。
3. 違約金跟著租期調。 5 年約與 1 年約同樣 2 億，被認定過高。租期變短，違約金也該重談。

出處

• 臺灣高雄地方法院 113 年度訴字第 665 號民事判決（2026 年 2 月 26 日）
• 民法第 98、250、252 條
• 審級狀態：一審判決，已上訴臺灣高等法院高雄分院（115 年度上字第 145 號）。截至 2026 年 10 月 2 日，司法院裁判書系統查無二審判決，本案尚未確定。

個案以判決原文為準，非法律意見。