「這間我買得起嗎」——客戶問的其實是「銀行會借我多少」。
答案取決於一件事：他買的是土地，還是廠房。
土地和廠房是兩套標準
| 工業用地（素地） | 工業廠房（已建、有營運） | |
|---|---|---|
| 成數 | 約 5 – 6.5 成 | 約 6 – 7.5 成 |
| 利率 | 約 2.8% – 4.5% | 約 2.5% – 3.8% |
| 年限 | 土地融資約 3 – 7 年 | 抵押貸款可達 10 – 15 年 |
差距的原因不難理解：素地沒有現金流、處分變現慢，銀行的風險評估完全不同。而且素地常見「保留約一成待動工才撥款」——客戶如果按總價估自備款，會在動工前發現手上少一筆。
（以上為市場常見區間，實際條件由各銀行個案核定。）
銀行在看的五件事
一、區位與流動性：交流道旁、園區內、有明確產業聚落的標的，鑑價與成數都比較好談。
二、企業體質：財務結構、信用紀錄、產業前景——買方是誰，比標的是什麼更影響結果。
三、閒置風險：素地要提出明確的開發計畫。講不出來，銀行會當閒置土地看。
四、資金用途：興建、擴廠優於營運週轉；有額外擔保品可以爭取更好條件。
五、銀行的在地熟悉度：熟悉該工業區的分行，鑑價比較貼近實際。這條最常被忽略，但實務上影響很大。
商仲要做的事
開口前先問買方的資金結構。 自備款抓幾成、要不要動用企業額度、有沒有既有往來銀行——這三個問題會直接決定他能看什麼價位的物件。帶看十間他買不起的，不如帶看三間他談得下來的。
素地案要提醒保留款。 這是最常在簽約後才爆的問題。
貸款條件是可以談的。 同一個案子在不同銀行的成數可能差一成以上。手上有配合的分行，本身就是服務價值——點交、稅費、規費這些成交之外的成本也一樣，先講清楚的人贏得信任。
來源
資料口徑：成數、利率、年限為引自上列公開資料之市場常見區間，非任何銀行之正式報價；實際條件由各金融機構依個案核定。本文不提供貸款媒合、不涉及任何金融商品推介。