找的不是物件，是建物　大園 13,808 棟怎麼變成 3 棟

房仲找案子的方式，幾乎都是同一套：等物件掛出來，然後去搶。

591 有的、同業報的、屋主自己找上門的——這些叫「物件」。物件的共同特徵是已經有人決定要賣或要租了。等你看到，通常已經有三個人在談。

問題是：一個區域裡，掛出來的永遠是少數。

大園區的實際數字

以桃園市大園區為例，全區建物母體 13,808 棟。

任何時候掛在市場上的，大概幾十件。其餘的一萬三千多棟，不是「沒有機會」，是「還沒有人去問」。

差別在於，你要怎麼從一萬三千棟裡面，找出值得問的那幾棟。

假設客戶的需求是：大園區、1,500–2,500 坪、五年內的新建物、挑高 12 米以上。

這四個條件疊在建物母體上：

三棟。實際查出來是這三筆：

這三棟不在 591 上，也沒有人報案。它們只是存在，而且符合客戶開的條件。

第二種比較難，因為屋主還沒決定，你要花時間。但也因為這樣，沒有人跟你搶，佣金也不用分給報案的同業。

建物母體的欄位來自建照與使照的公開資料：用途、樓地板面積、基地面積、樓層數、樓高、發照日期、坐落地號、起造人。

這些欄位平常沒人整理成可以查的樣子——所以大家只能靠掃街、靠人脈、靠等物件掛出來。

把這些欄位變成可以疊加的條件，「找建物」才會變成一件可執行的事。

一、租約快到期的 實價登錄的租賃案件有租期起訖。屆滿前三到六個月，承租方在找下一間、屋主在決定續租還是收回——這是明確的時間窗口。

二、公司已歇業的 門牌上登記的公司如果已經歇業，那棟建物的使用狀態就變了。門口看不出來，但商業登記資料看得出來。

三、整區一次攤開 不用一棟一棟查。設好條件，整區符合的一次列出來，出門前就知道要去哪幾棟。

找物件是等答案出現，找建物是自己算出答案。

前者的天花板，是市場上剛好掛出來的那幾件。後者的天花板，是整區建物的數量。

資料說明：大園區建物母體與三筆門牌為系統實際查詢結果（建照、使照公開資料）。坪數為登記樓地板面積，挑高取一樓樓高，發照年為民國轉西元。