在台中跑廠房，先問電力和天車；在高雄，問錯地方會白跑一整天。
高雄的工業帶分成三種地形，每一種的卡關點都不一樣。這五個是我們整理出來最常讓案子卡住的：
一、石化帶：污染責任跟著土地走，不跟著人走
小港、林園、大社這一帶，化學材料廠密集。這裡的關鍵不是屋況，是土地有沒有被列管。
列管場址在解除列管前，處分會受限制、銀行貸款也會卡住。而且污染整治責任是隨土地的——買方接手後，可能要面對前手留下的問題。
帶看前先查：環境部「土壤及地下水污染整治網」可以用地址或地號查是否為列管場址。完整查法看這篇。
二、石化帶第二題：納管身分決定承租方能不能進駐
同一區的第二個坑。製程廢水要嘛納管（排進專用下水道）、要嘛自行處理到放流水標準。兩者的設備投資和營運成本差很多，而這件事屋主通常講不清楚。
客戶如果是有製程廢水的行業，這一題沒確認就帶看，等於浪費雙方時間。怎麼查納管身分。
相關閱讀北高雄兩個科學園區都只租不售，買賣生意在牆外的岡山、仁武、大社8 分鐘三、海線：鹽害與臨港限制
臨海、永安、梧棲這一帶靠海，鋼構鏽蝕比內陸快。屋齡二十年以上的鐵皮廠房，樑柱和屋面的狀況要實際看，不能只看屋齡。
另外臨港區域有港務相關的使用限制，同一條路兩側的條件可能不同，要看土地使用分區證明而不是憑印象。
四、市區型工業用地：三民、前鎮的「工業宅」問題
我們統計的 532 間現址查無營業的廠房裡，三民 85 間、前鎮 80 間最多——這兩區是市區型工業用地，廠房夾在住商之間。
這裡的風險是用途混亂：登記工業用、實際住人的「工業宅」在這一帶不少。買方如果打算自用生產，要確認整棟的實際使用狀態；打算收租的，要確認現況出租有沒有違反使用管制。
五、岡山路竹燕巢：農地上的廠房
螺絲帶的外圍有大量農地上的既存工廠。這種標的的第一個問題不是價格，是它是不是走在合法化路徑上：有沒有納管、有沒有取得特定工廠登記。
三種狀態的風險完全不同，沒確認就談價，很可能談完才發現貸款下不來。特定工廠登記怎麼查。
帶看前的一句話
這五題可以濃縮成一句開場：
「這間之前是做什麼的？現在還有沒有在營運？」
前一句問出污染潛勢與設備殘留，後一句問出使用狀態與屋主心態。兩句話就能決定這個案子要不要繼續花時間。
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