同樣一間廠房，A 買方貸得到八成，B 買方只貸得到四成，甚至被婉拒。差別不在議價能力，在幾道可以事先查清楚的關卡。
先講一個多數人搞反的前提
央行《對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》管的是建物權狀用途登記含「住」字樣的住宅。
廠房權狀不含「住」字，所以買廠房不受央行那套「公司法人三成、自然人第二戶六成」的管制。這一點常被拿來嚇客戶，但它不適用。
反過來要小心的是「住工」「住商」「住辦」這類權狀——那就落回管制範圍了。
一、土地：真正該查的是閒置土地清冊
比「這塊地是什麼分區」更該問的，是這塊地在不在經濟部公告的工業區閒置土地清冊上。
依央行規定第七點，工業區閒置土地的抵押貸款成數上限是 4 成。銀行會向聯徵中心查詢比對清冊，不是憑印象。
但同條也留了兩個出口：抵押土地已動工興建開發，或借款人檢附具體興建開發計畫並切結一年內動工。切結後沒按時程動工的，回頭適用 4 成上限。
另外一個容易忽略的狀況：如果廠辦蓋在住宅區或商業區的土地上，即使是自地自建，仍受購地貸款 5 成的限制。
順帶更正一個常見的講法：甲種、乙種、丙種、丁種是非都市土地的用地編定（區域計畫法施行細則第 13 條），甲是山坡地範圍外農業區、乙是鄉村區、丙是森林與山坡地保育區，只有丁種建築用地是供工廠使用。把它們講成「工業區的幾種」，行內人一聽就知道講的人不熟。
二、建物有沒有保存登記
未辦保存登記的建物不計入擔保價值。這不是銀行刁難，是物權法：
依《民法》第 758 條，不動產物權非經登記不生效力。未辦保存登記的建物沒有建號、沒有登記簿，抵押權根本無從設定。而《銀行法》第 12 條的「擔保授信」要有不動產抵押權——設不了抵押，就不構成擔保。
房屋稅籍證明只證明誰在繳稅，不等於所有權。
所以一間坐落在自有土地上的老鐵皮廠房，如果建物沒有登記，銀行眼中就只看到那塊土地。
三、屋齡與結構：兩套官方表，結論不一樣
這一節多數人講錯，包括我原本也寫錯。
稅務用的是財政部《固定資產耐用年數表》：重點不是「RC 比鋼構好」，是工廠用房屋整體比辦公住宅短一個級距：一般辦公商店住宅用 RC 是 50 年，「工場用場房」的 RC 只有 35 年。加強磚造 30 年、金屬有披覆 15 年、無披覆 10 年。
估價用的是地政局的折舊率表：臺北市的表：鋼骨造 60 年、鋼骨鋼筋混凝土造 60 年、鋼筋混凝土造也是 60 年——鋼骨並不低於 RC；鋼鐵造 52 年，跟加強磚造一樣。
所以「RC 優於鋼構」這種排序，在估價表上是不成立的。
至於屋齡怎麼換算成貸款年限，「屋齡加年限不超過 50 年」那類說法查不到任何官方依據。央行規定第十點明文交由各金融機構訂定內部規範，沒有統一標準。
還有一點：依《不動產估價技術規則》第 65 條，殘餘價格率以不超過 10% 為原則，所以老建物的估值再低也不會真的是零。銀行估的是建物剩餘價值，不是重建成本。
四、買方用途：銀行不是用猜的
這是最值錢的一節，因為它的機制是公開的。
權狀是「住工」「住商」這類的，用途要自己主張。央行問答明文：借款人主張建物主要用途實際供本人營業用（出租除外）並有設立登記，或切結於購置後半年內辦妥設立登記，經金融機構實地查核屬實者，得排除管制。
三件套很清楚：設立登記＋書面切結＋銀行實地查核。而且明講「出租除外」——收租不算自用。
土地端看有沒有具體興建計畫：前面講的閒置土地 4 成上限，出口就是動工或切結。銀行要查核計畫內容、財務計畫、還款計畫並留存文件。
撥款方式讓錢不會進買方口袋：銀行公會授信準則第 24 條規定，應依授信戶資金用途覈實撥付，以撥帳為之，不得以現金直接撥付，必要時逕撥給計畫預定受款人。
文件會說話，尤其是 401：以某公股行庫的廠房貸款專案為例，申貸要交最近三年度資產負債表、損益表及 401 營業人銷售額與稅額申報書、最近一期暫結報表、預估報表；借款逾 3,000 萬元另需會計師財務簽證報告。
401 同時證明三件事：公司真的在營運、營業地址在哪、營收規模多大。純置產的買方，交不出對得上這間廠房的 401。
五、自用生產真正的優勢在政策性貸款
這才是「自用比投資受青睞」最硬的證據——優惠不是銀行給的人情，是政府用文件換的。
經濟部「協助特定工廠合法化融資貸款」：資本性支出以計畫總支出 8 成為上限，最長 15 年、寬限 3 年，利率上限是郵政 2 年期定儲加 1.375%，還能送信保基金、保證成數最高 9 成。申請時要提出特定工廠用地計畫核定文件或丁種建築用地興辦事業計畫核定文件。
經濟部「中小企業加速投資貸款」：不超過投資成本 80%，最長 10 年、寬限 3 年，對象須使用統一發票、符合中小企業認定標準。
這些的申請人都必須是商業、有限合夥或公司。自然人買廠房拿不到，信保基金也難用。
那「純置產一定少幾成」呢
沒有這個數字：央行規定第十點把成數決定權交給各行內部規範，官方沒有公開「投資戶少一成」這種標準。
可以講的是：用途會影響條件，而且影響的機制是上面那五層。不能講的是具體差幾成——那是各行內規，說死了就是編的。
帶看前該做的一件事
請買方找往來銀行的企金人員做初步估價。這不是正式送件。
但要先備好 401 申報書和近三年財報，否則對方只能給土地的粗估區間——廠房沒有線上估價工具，銀行網站上那些線上估價只支援公寓、電梯大廈、套房、透天厝。
聯徵中心的規則對買方有利：最近一年內每 30 天的新業務查詢視為同一筆信用需求，只計算為 1 次查詢。所以短期內問幾家不會把信用分數打壞。
這件事花不到一天，但它決定後面所有事情的可行性。等到簽完約才發現成數不足，違約金和時間都是實打實的損失，而且那個責任通常會被算到仲介頭上。
＊本文依據：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定及其問答（115 年 3 月 20 日生效版）、中華民國銀行公會會員授信準則第 23、24 條及徵信準則第 18 條、民法第 758 條、銀行法第 12 條、財政部固定資產耐用年數表、不動產估價技術規則第 65 條、臺北市政府地政局建築改良物耐用年數及每年折舊率表、區域計畫法施行細則第 13 條、經濟部相關貸款要點。各銀行實際條件依其內部規範，以承辦行說明為準。