廠房交易破局的原因，八成不是價格談不攏，是簽約後才發現的事。這三個最常見。
一、套繪管制
法源是《建築法》第 11 條第 3 項：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。」一塊地被某張建照用來充當法定空地之後，那部分在該建物存續期間就不能再被其他建照重複使用。
實務上的影響是：買方以為這塊地還能再蓋，實際上額度已經被用掉。
一般建築基地的套繪管制不會出現在土地登記謄本，要向建管機關查詢。台北、新北、桃園、台中等縣市有線上套繪查詢系統可以先看，但官方明示查詢結果不得作為合法建物或法定空地的證明，正式仍須臨櫃申請。
農舍是例外：依《農業用地興建農舍辦法》第 12 條，農舍會由地政機關在土地登記簿註記，謄本查得到。
二、既存違建
廠房的增建、加蓋、夾層極為常見。問題不在「有沒有」，在「有沒有被列管」。
這裡要先澄清一個常見誤解：中央的《違章建築處理辦法》沒有「即報即拆」「緩拆」這些用語，而且第 6 條明文「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆」。坊間講的即報即拆、拍照列管、新違建、既存違建，是各縣市的違章建築處理規則在分類（例如台北市以 84 年 1 月 1 日、53 年 1 月 1 日切分）。
依該辦法第 11 條之 1，既存違建影響公共安全者訂定拆除計畫限期拆除，不影響者由當地主管建築機關分類分期列管拆除——全國沒有統一時程表，排期看各縣市計畫。
至於銀行：違建沒有使用執照，依《土地登記規則》第 79 條無法辦理建物所有權第一次登記，因而不能設定抵押權，實務上多不計入擔保品價值。這是各行內規，不是法規明文。
三、建物跨地號
廠房實際坐落跨到隔壁地號，是老廠區的常見狀況——當年蓋的時候地界沒那麼講究。
跨到自己另一筆地還好處理，跨到別人的地就要看《民法》第 796 條、第 796 條之 1（廠房透過第 796 條之 2 準用）：鄰地所有人得請求移去或變更，或請求土地所有人支付償金、以相當價額購買越界部分土地及畸零地；法院也可能斟酌公共利益及當事人利益免為移去或變更。
注意「設定地上權或租賃」不是第 796 條的法定效果，那是雙方協議出來的選項。交易前要用地籍圖與現況比對確認。
三項都在簽約前查得到
套繪紀錄向建管查、違建列管向主管機關查、跨地號用地籍圖比對。加起來不超過幾天，成本極低。
事後解約的成本，是違約金、時間、還有客戶對您的信任。這三件事查清楚，是商仲最基本的盡職。
給屋主的說法
有些屋主會抗拒查證，覺得「查那麼細是不是不想買」。正確的說法是：先查清楚，買方才敢出價；查不清楚，買方只會出保守價或直接退場。