工業區裡有不少廠房沒有建物權狀，也就是「未保存登記建物」。這類物件價格通常有吸引力，但交易結構跟一般廠房完全不同。
沒把差別講清楚就帶客戶進場，走到簽約那一步才發現，前面的時間全部白花。
法源在哪裡
台灣的建物登記採任意登記制：法律沒有強制規定建物一定要辦理登記。所以會出現兩種未保存登記建物，一種是早期蓋好從未辦理登記，一種是因為屬於違章建築而無法登記。
要辦理登記，依土地登記規則關於建物所有權第一次登記（俗稱保存登記）的規定，實施建築管理後的新建建物必須先取得建造執照與使用執照，才具備登記資格。沒走完這段的，地政機關不會核發權狀。
沒有登記，物權就沒有完成。民法第 758 條規定，不動產物權依法律行為取得者，非經登記不生效力。所以未保存登記建物無法辦理所有權移轉登記，所有權原則上仍留在原始起造人身上。
反過來看已登記的建物：土地法第 43 條規定依法所為之登記有絕對效力，那是為了保護信賴登記的第三人而賦予的公信力。未保存登記建物沒有這層保護，這正是風險的來源。
買到的到底是什麼
沒有建物登記，就沒有建物所有權。買方取得的是「事實上處分權」。實務上承認您可以使用、收益、處分這棟建物，但這不是登記在案的所有權。
由此衍生三個限制。
不能設定抵押： 沒有登記的建物無法設定抵押權，銀行因此多半不貸建物部分。
沒有登記保護： 權利變動靠契約、不靠登記，也就沒有土地法第 43 條的公信力可以主張。一物二賣的風險比一般交易高，買方必須自己往上追處分權來源：從原始起造人到現在，中間每一手的讓渡文件都要看過。實務上房屋稅籍資料常被拿來當輔助佐證，但稅籍證明的是納稅義務人，不等於處分權人。
實務多為土地買賣＋地上物讓渡： 契約結構通常拆成兩塊：土地走一般買賣移轉登記，地上物走讓渡契約。這兩份文件要同時處理好，缺一塊就有爭議。
銀行怎麼看這件事
同一間廠房，有人貸得到、有人貸不到，銀行主要看四件事：
土地分區，工業地的估值本來就比較保守。建物有無權狀，未保存登記的部分不計入擔保價值。屋齡與結構，老鐵皮的折扣打得最兇。買方用途，自用生產通常比純投資受青睞。
所以帶看這類物件之前，先請買方拿條件去問一次銀行。等到簽約後才發現貸款成數不如預期，交易多半就卡在那裡了。
該講的時間點
這些事情不是缺點，是條件。價格會反映風險，願意接受的買方一直都有。
真正的問題是講太晚。開始帶看之前就把交易結構講清楚，買方要嘛接受、要嘛換方向，兩種結果都比走到簽約才破局好。