不用買地就多蓋兩層　神岡家具廠砸5億　容積獎勵多拿18%

您手上如果有都市計畫工業區裡的老廠房，這則新聞值得看完。

台中神岡，一間做家具的公司投資 5 億元蓋新總部。原本規劃五層，最後蓋七層。多出來的兩層不是違建，是政府核定的容積獎勵。

多的是 18%。

這 18% 是怎麼算出來的

依台中市政府 2026 年 8 月的市政新聞，台灣羅莉亞股份有限公司在神岡區的投資案取得兩項容積獎勵：

獎勵項目	核給
新增投資	15%
能源管理	3%
合計	18%

換算成實際空間，新增樓地板面積 1,120.25 平方公尺（約 339 坪）。另外規劃 447.72 平方公尺的屋頂太陽光電，約占屋頂面積 53%。

那個 3%，就是太陽光電換來的。

制度長什麼樣：官方的獎勵表

依《工業區更新立體化發展方案》（行政院 108 年 12 月修正核定本）表 1，獎勵分兩大項：

項目	認定標準	上限
△F1 新增投資	平均新增投資（不含土地價款）超過每公頃 4.5 億元，之後每公頃再多投資 1 千萬元，增加容積率 1%	15%
△F2 能源管理	取得 ISO 50001 能源管理系統證書：2%；廠房屋頂太陽光電水平投影面積達屋頂可設置區域 50% 以上：3%	5%

合計上限是法定容積的 20%。

還要更多的話，走第二條路：捐贈產業空間或繳納回饋金，上限 30%。兩條合併，最多 50%。

羅莉亞拿到 18%，差的那 2% 就是 ISO 50001 沒拿。

三個一定要知道的限制

這不是「申請就有」的東西。核定本裡有三條會影響交易的規定：

一、△F2 必須先達到 △F1 的標準才能申請。

表 1 註 1 寫得很清楚。意思是——只裝太陽能板、沒有達標的新增投資，能源管理那 5% 拿不到。屋頂太陽能不是獨立的加分項。

二、完成使用前不得轉讓。

方案第參點四之（5）：申請人未依進度申請建造執照、或違反配套措施，在完成使用前（以取得使用執照及完成獎勵項目為準）不得將其申請之權利義務轉讓予他人，否則主管機關應撤銷原容積獎勵之核准。

三、回饋金沒繳完，容積增量的建物不能賣。

方案明定：申請人在回饋金繳納完成前，若要把本方案取得的容積增量建物產權轉讓給第三人，應將剩餘回饋金一次繳納完畢後才能辦理。

第二、三點對商仲是實質風險。一間正在走立體化流程的廠房，中途要賣，不是價格問題，是能不能過戶的問題。

誰適用

都市計畫工業區：政府編定開發工業區、科學園區、一般工業區，且基準容積在 240%（含）以下
非都市計畫工業區：△F1＋△F2 合計上限 20%，總容積率以 400% 為上限

方案「自行政院核定之日起實施」，核定本裡沒有寫截止日。

商仲怎麼用這件事

第一，重估手上的工業區物件。

一塊基準容積 240% 以下的工業區土地，如果現況容積沒用滿，這塊地的價值不是「現在能蓋多少」，是「加上獎勵能蓋多少」。差距最多 50%。

第二，開發屋主的新說法。

「您這塊地現在容積用了幾成？」比「您要不要賣」有用得多。用不滿的屋主，聽到可以合法多蓋兩層，會想談。

第三，帶看時多問一句。

「這棟有沒有申請過立體化？」如果有，接著問三件事：核定了沒、回饋金繳到哪一期、使照拿到沒。這三題決定這個案子現在能不能交易。

為什麼會出現這種新聞

方案的預期效益評估裡有一張表，用六都 20 處都市計畫編定工業區推估：容積率提升到 300% 的話，增加樓地板面積 149.09 公頃、員工 13,927 人。

台中工業區一區就推估增加 26.23 公頃樓地板。

換句話說，這類新聞會愈來愈多。看得懂制度的人，能在新聞見報前就先找到那些「容積沒用滿」的屋主。

來源

資料口徑：獎勵比例、認定標準、轉讓限制與適用門檻均引自行政院 108 年 12 月修正核定本表 1 與第參點；個案數字引自台中市政府市政新聞。本文為公開資料與媒體報導之整理與撰寫，非本公司原始統計。

註：行政院官網「重要政策」頁面所列的能源管理比例（ISO 50001 為 1%、太陽光電為 2%）為修正前版本，與 108 年 12 月核定本表 1 不同。本文採核定本，也與本案實際核給的 3% 相符。

不用買地就多蓋兩層 神岡家具廠砸5億 容積獎勵多拿18%