共有工業地要賣的先看　內政部8/4新函釋　公同共有人一個人就能卡優先購買

如果您手上有共有的工業地或廠房，這條剛改的規則會影響交易怎麼跑。

內政部 115 年 8 月 4 日台內地字第 1150262580 號函：

共有人依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地，其他應有部分為數人公同共有時，他公同共有人之一無須經全體公同共有人同意，得單獨行使優先購買權。

同一函明定：「本部 93 年 11 月 30 日內授中辦地字第 0930016195 號函自即日停止適用」。

為什麼這件事重要

先把兩個名詞分清楚：

過去的實務：如果某一筆持分是「數人公同共有」，那群人要主張優先購買，要先取得全體公同共有人同意。人湊不齊，優先購買權就形同虛設。

現在改成：那群人裡任何一個人，自己就能主張。

對工業地的影響特別大

繼承未分割的共有土地，在工業地與農地工廠上是常態。老一輩留下來的廠房與土地，第二代第三代常常就是一大群公同共有人。

過去這種案子好談，因為那一群人自己喬不定，優先購買權主張不起來。

現在只要一個人跳出來，交易就要停下來處理。

商仲要調整的三件事

一、盡職調查要多看一層。

謄本上看到「公同共有」四個字，就要把那一群人當成潛在的優先購買權人，而且是每一個人都算，不是整團算一個。

二、時程要重抓。

依土地法第 34 條之 1，出賣人有通知義務，他共有人得以同一價格優先承購。人數變多、行使門檻降低，等於通知與等待的環節變重。

原本抓一個月的流程，要重新評估。

三、跟賣方講清楚風險。

出賣人如果沒有依法通知，優先購買權人可以主張。這件事的成本現在比以前高。

這是函釋，不是修法

要說清楚：這是內政部的行政函釋，不是立法院修法。 條文本身（土地法第 34 條之 1）沒有動。

改的是主管機關對條文的解釋，而且是推翻自己 93 年的舊見解。實務上地政機關會照新函釋辦，但個案如果進法院，法院不受函釋拘束。

涉及金額大的案子，該找律師還是要找。

來源

• 臺中市地政士公會轉知：內政部 115 年 8 月 4 日台內地字第 1150262580 號函
• 臺中市雅潭地政事務所：內政部 115 年 4 月 14 日研商會議結論
• 土地法第 34 條之 1（全國法規資料庫）

資料口徑：函釋字號、發文日期、結論文字與停止適用之舊函釋字號，均引自臺中市地政士公會與臺中市雅潭地政事務所轉知之內政部函文內容。本文為公開資料之整理與撰寫，非法律意見。